房貸新政下河北房貸利率未現松動 樓市或繼續松綁

2015/10/15

　　  對比四大銀行的表態不難發現，各行公布新政執行方案僅為央行文件重申版本，并沒有透露更多的執行“細則”。

　　  而在對河北本地銀行的采訪中，四大行僅河北工行已確定執行首套房認貸不認房政策，首付款比例也做相應調整，不過首套房貸利率暫未調整。

　　  專家預計，銀行大幅下調房貸利率概率較小，7折優惠利率難吃到口。

  本地市場

  工行實行差別化首付款比例

　　  就房貸新政的落地情況，昨日記者采訪了河北市場上的工、農、中、建四大銀行。

　　  工行相關人士表示，工行在河北市場上已開始執行“認貸不認房”的房貸新政，并實行差別化個人住房首付款比例。

　　  對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套住房并已結清相應購房貸款的家庭，貸款最低首付款比例為30%;對擁有2套以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，貸款最低首付款比例為40%。對于不符合以上情況的，首付款比例繼續按照現有個人住房貸款相關規定執行。

  首套房貸利率暫未現松動

　　  在房貸利率上，工行在深入調查客戶債務償付能力和信用風險狀況的基礎上，按照市場化原則，合理確定個人住房貸款利率。對于風險較低、貢獻度較高的優質客戶，以及還款有保證的首套普通自住房和改善型自住房貸款需求，可給予優惠利率。

　　  不過，記者從河北工行獲悉，目前首套房貸利率還是執行原有利率政策，暫未發生松動。

　　  此外，農行、中行、建行相關人士表示，在河北的房貸新政細則還在制定中，目前首套房貸利率均執行的是原有利率政策。

  分析

  9折利率或為底線

　　  融360的信貸專家徐瑾認為，鑒于商業銀行存貸比考核尚未放松、資金成本仍處于高位，再加上房地產行業風險加劇，所以央行新政中所提到的7折利率優惠更偏向于政策指導，銀行落實起來十分困難。即使有所謂的“7折利率”，也可能會附加諸多苛刻的限制條件，對絕大多數人來說依然是“看得見卻摸不著”。但是銀行在落實新政時很可能會在當前的水上適當下調房貸利率，出于盈利性的考慮，9折或為底線。

　　  招商證券也在分析中稱，按揭貸款利率不會回到2017年的低位水。

　　  按揭貸款利率優惠折扣至7折，但實現基本上很難。當前的貸款基準利率6%明顯高于2017年5.31%的水，同時在存貸比考核下，當前70%的存貸比相比于2008年底64%的水，信貸投放能力明顯受限。2017年二季度按揭貸款加權利率為6.93%，金融機構貸款加權均利率為6.96%，均高于2017年二季度相應利率2個百分點以上。另一方面，2008年的按揭貸款利率優惠還惠及尚未償付的存量按揭貸款。因此，在非降息和重定價情況下，2017年的按揭利率水對于當下而言，基本是一個回不去的過去。

　　  當前的貸款增速較2017年已大幅回落，但盡管按揭利率優惠目前難以回到7折，不過部分城市的部分銀行仍在一定條件下給予相應的優惠折扣。相對于貸款金額的門檻而言，銀行對于按揭客戶的金融資產或存款要求將成為優惠難以企及的主要障礙。

　　  算賬

  七折利率與理財產品倒掛

　　  房貸基準利率打7折為4.585%，而據銀率網統計，上周共有433款銀行理財產品發售，均投資期限為121天。其中，人民幣非結構性理財產品累計發售434款，均預期收益率為5.18%。

　　  而與P2P等其他新型理財方式15%左右的收益相比，4.585%的貸款成本更是差距甚遠。

　　  所以，如果銀行執行7折房貸利率，將做一單賠一單。

　　  樓市猜想

  樓市松綁還有牌要出?

　　  在樓市限貸政策放開之后，網上隨即出現傳言稱，未來契稅等方面也將會有優惠政策推出。

　　  對此，石家莊安聯房地產開發有限公司營銷中心總監吳琪認為，從目前政府的態度來看，政策之手正在逐步退出樓市，把樓市更多交給市場來調整。現在除了限購、限貸，可調整的政策再有就是稅收等政策了，但從契稅方面看，本來石家莊實行的政策中，契稅就享受的是優惠政策，所以該方面調整的可能性不大，可能性比較大的是二手房5年營業稅、個稅問題，相比契稅，這兩個稅種以及5年的期限，調整的空間更大一些。

  投資客是否卷土重來?

　　  石家莊壹加貳聯合房地產經紀有限公司總經理王靜表示，在任何市場條件下都是有投資客存在的，這與房子作為商品的屬性相關，石市的二手房市場，需求主要以剛需和改善型需求為主，石家莊房產市場的特點是，穩中有升，投資客戶將不會進行成本較高的短期投資，部分投資客有可能會將眼光放得比較長遠，更加趨向于長線投資，面對日趨理性的市場，短期投資的客戶生存空間在不斷縮小，所以，即使有投資客戶也不會有大范圍的“圈房運動”了。“其實，炒房會不會卷土重來是個偽命題。”吳琪表示，現在的市場環境與此前相比確實出現了比較大的變化，炒房之所以出現，主要原因還是投資回報問題，但在現在這樣一個微妙的市場環境中，炒房現象會否重來還是要看投資價值。