從市房管局獲悉，為保障市民二手房交易安全，規(guī)范洛陽市二手房交易市場行為，市房管局日前下發(fā)了《關于進一步規(guī)范存量房交易秩序的通知》（以下簡稱《通知》），對洛陽市二手房交易行為進行全面約束整頓。從明年1月1日開始，洛陽市二手房交易將統(tǒng)一采用制式合同，為您的交易行為裝上“安全鎖”。

買賣二手房，網(wǎng)簽不可少

在二手房交易中，先過戶，賣房人擔心拿不到房款；先付款，買房人擔心拿不到產(chǎn)權(quán)證。為了規(guī)避此類問題，洛陽市已開始執(zhí)行“網(wǎng)簽”制度，就像市民時使用的支付寶。賣房者經(jīng)過備案后，二手房源會被掛到網(wǎng)上進行公示，待買房者與賣房者達成交易意向后，由買房者將購房資金交付給資金監(jiān)管機構(gòu)，等雙方交易完成后，資金監(jiān)管機構(gòu)再將購房資金交付給賣房者。通過網(wǎng)簽系統(tǒng)輸入房產(chǎn)證號、產(chǎn)權(quán)人姓名和身份證號信息，就能夠核實產(chǎn)權(quán)人、房屋面積等信息。如果網(wǎng)簽成功，同套房源無法再次生成買賣合同、轉(zhuǎn)賣給其他人，可避免重復交易等隱患。

《通知》強調(diào)，今后將執(zhí)行網(wǎng)簽合同備案制度，即房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在辦理存量房網(wǎng)簽后，打印存量房買賣合同，經(jīng)當事人簽字，由經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一到存量房交易窗口進行交易確認。

避免合同貓兒膩，統(tǒng)一使用制式合同

在二手房交易中，有不少糾紛因合同而生，一些合同陷阱有時也是防不勝防。《通知》明確，將推行二手房買賣委托合同制式文本，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同（委托出售）、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同（委托購買）、房屋狀況說明書、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同（居間）等制式合同的擬定工作已完成。

也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在發(fā)布房源前，應當與賣房人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同（委托出售），并進行房源核驗；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)受購房人委托時，應當與購房人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同（委托購買），并向購房人提供書面房屋狀況說明書，在買賣雙方達成一致時，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同（居間）；在辦理存量房網(wǎng)簽時，必須將房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同（委托出售、委托購買、居間）與存量房買賣合同一并提交。

市房管局有關負責人提醒，購房者在和房地產(chǎn)中介公司簽訂書面合同時，可以要求對方采用制式合同文本，以避免一些中介機構(gòu)使用自制格式合同，設置一些不利于購房者的條款，規(guī)避責任和義務。

資金監(jiān)管更嚴格，經(jīng)紀機構(gòu)應協(xié)助辦理資金托管

《通知》強調(diào)，所有通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)交易的業(yè)務都需進行資金全額監(jiān)管，不得唆使當事人以個人自行交易的方式回避網(wǎng)簽資金監(jiān)管。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在完成存量房網(wǎng)簽后，應當?shù)卿洿媪糠拷灰捉Y(jié)算資金監(jiān)管系統(tǒng)，協(xié)助買賣雙方簽訂協(xié)議，交易雙方當事人持存量房買賣合同和資金托管協(xié)議將購房款存入銀行監(jiān)管專用賬戶，銀行出具資金監(jiān)管存入憑證，作為辦理后續(xù)業(yè)務的要件。

購房人需要貸款的，經(jīng)紀機構(gòu)不得指定購房人到特定金融機構(gòu)申請存量房貸款，交易資金需通過貸款行進行監(jiān)管。

二手房網(wǎng)絡經(jīng)營者也需備案

為加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的監(jiān)管，《通知》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)，應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)申請備案；通過互聯(lián)網(wǎng)在洛陽市提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的機構(gòu)，除在通信主管部門辦理網(wǎng)站備案外，還應到市（縣）房地產(chǎn)主管部門備案。

已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（含分支機構(gòu)）在備案證到期前10個工作日內(nèi)，應及時申請年檢；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名稱、地址、法定代表人及股東、注冊資金、經(jīng)紀人等備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應當在辦理營業(yè)執(zhí)照變更手續(xù)后30日內(nèi)，辦理變更備案。

洛陽買二手房要交多少稅

一般情況下，二手房交易過程中，買方持契稅完稅憑證和賣方前往房地產(chǎn)交易中心繳納相關費用。其中買方需繳納房屋交易手續(xù)費80元，并和賣方一起承擔房屋交易手續(xù)費：新購房建筑面積*6元/方米計；而賣方除了要和買方一起繳納房屋交易手續(xù)費外，若是自己要出售的房屋產(chǎn)權(quán)不滿五年，還需繳納營業(yè)稅：按房價5.8%計算、土地增值稅：按房價1%預交，按照超率累進稅率計算，多退少補、所得稅：按房價1%或房屋原值減去房屋現(xiàn)值差額20%計算。如果房屋產(chǎn)權(quán)已滿五年，則無需繳納。由于所在城市不同，購房者需根據(jù)自己所在城市的政策法規(guī)繳納具體費用，但收費項目大體上是一致的。

洛陽買二手房注意事項

買房是每個家庭很重要的一件事情，隨著兩年房價的不斷上漲，越來越多的人開始選擇購買二手房，但是很多人對于購買二手房的一個注意事項還不是很了解。那么，購買二手房究竟有哪些需要注意的事項呢？以下是小編整理的五點注意事項：

一、確認房屋產(chǎn)權(quán)的可靠度

房屋產(chǎn)權(quán)的可靠度是購買二手房的首要條件，我們在購買二手房時，務必要注意房主與賣方人是否相符，且必須前往房管局查詢房屋產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)巍?/p>

二、核查房屋面積和內(nèi)部設施結(jié)構(gòu)

簽訂房屋購買合同時，買方務必核查房屋的實際面積、建筑面積以及使用面積，與房屋產(chǎn)權(quán)證上的中是否相符，最安全的方法是在簽訂合同前進行房屋內(nèi)部面積進行測量核查。此外，還需了解房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線走向、承重墻位置等信息，對房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)深入觀察，檢查有無房屋走線不合理、管線破損老化、天花板滲水、管道破裂、墻壁皸裂等問題。

三、水電煤、物業(yè)費及周邊環(huán)境考察

大多數(shù)買房的目的是為了居住，因此需對居住后的水電煤、物業(yè)費、車位費、供暖費等費用加以了解。同時，最好是多次實地考察周邊環(huán)境，查看是否存在影響居住的客觀因素，房屋周邊學校、醫(yī)院、超市等公共建設是否齊全，交通設施是否便利。

四、確認房屋產(chǎn)權(quán)的完整性

購房過程中，買賣雙方達成一致協(xié)議后，原戶主必然會想方設法要求購房者盡快簽訂購房合同。簽訂合同前，買方務必要確認房屋產(chǎn)權(quán)的完整性，是否存在房屋抵押（包括私下抵押）、房產(chǎn)共有人等情況。

五、先過戶還是先交錢的問題

買賣雙方簽訂合同后，必然會存在先交錢還是先過戶的問題。從買方的角度出發(fā)，為了降低潛在經(jīng)濟損失的風險，務必要完成房屋過戶后，才能將全部房款轉(zhuǎn)移給原戶主。