財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局將《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》對(duì)外公布。至此，二手房交易營(yíng)改增細(xì)則最終敲定。《通知》明確提出，對(duì)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

此次營(yíng)改增試點(diǎn)全面鋪開(kāi)，涉及河南省341770戶(hù)納稅人，其中建筑安裝41868戶(hù)、房地產(chǎn)24334戶(hù)、金融保險(xiǎn)4599戶(hù)、生活服務(wù)270969戶(hù)。據(jù)估算，河南納稅人大約將再減稅173億元。

也就是說(shuō)，營(yíng)改增以后，稅負(fù)并不會(huì)增加，反而有所減少。這下終于可以放心的買(mǎi)房了！

根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷(xiāo)售額，銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷（1+征收率），應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額×征收率，比如：

一套售價(jià)150萬(wàn)（含稅、購(gòu)買(mǎi)不足2年）的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為（150萬(wàn)÷1.05）×0.05=7.14萬(wàn)。當(dāng)前營(yíng)業(yè)稅下是總價(jià)按照5.6%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為150萬(wàn)×0.056=8.4萬(wàn)。

而值得注意的是，此次個(gè)人二手房交易營(yíng)改增對(duì)2年以上（含2年）的住房采用了統(tǒng)一表述，并未區(qū)分“非普通住房”和“普通住房”。也就是說(shuō)，未來(lái)可能不分差別對(duì)待。

再值得注意的是，若營(yíng)改增新政落地，證滿(mǎn)兩年的豪宅交易又可省下一筆可觀(guān)的稅費(fèi)。

那么營(yíng)改增，還有一個(gè)問(wèn)題值得關(guān)注，“將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍”，企業(yè)加入搶房大軍是真的嗎？答案是肯定的！

抵扣增值稅所說(shuō)的“扣除”，是通過(guò)專(zhuān)用發(fā)票抵扣的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)的，要點(diǎn)是取得抵扣本單位應(yīng)繳納的增值稅款。

舉個(gè)例子：以房?jī)r(jià)為100萬(wàn)元、物料成本40萬(wàn)元來(lái)算

原先按5%繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，

增值稅40/（1+17%）*17%=5.81（萬(wàn)元），合計(jì)約10.81萬(wàn)元；

“營(yíng)改增”后，增值稅稅率為11%，則銷(xiāo)項(xiàng)稅額為100/（1+11%）*11%=9.9（萬(wàn)元），進(jìn)項(xiàng)稅額為40/（1+17%）*17%=5.81（萬(wàn)元），相抵后交稅4.09萬(wàn)元。

降稅比例顯而易見(jiàn)！

隨著營(yíng)改增政策的釋放，買(mǎi)房的需求不僅是個(gè)人，隨著更多企業(yè)加入購(gòu)房者大潮中，樓市熱度不斷推高，企業(yè)+個(gè)人高漲的購(gòu)房需求或?qū)⒊蔀榻窈蟮拇髣?shì)所趨，房?jī)r(jià)的高漲也是必然的。

其次，當(dāng)企業(yè)購(gòu)房數(shù)量的急劇增加，房產(chǎn)的保值增值能力也得到了更大的保障，供求兩旺的趨勢(shì)或?qū)⒌靡孕纬伞?/p>

對(duì)于購(gòu)房者而言須盡快下手，在企業(yè)大軍進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)之前，趕緊下手買(mǎi)入喜歡的房子，而不是繼續(xù)保持觀(guān)望，眼看當(dāng)初能買(mǎi)三房，現(xiàn)在卻只能買(mǎi)兩房。

那么，“營(yíng)改增”細(xì)則出臺(tái)后，對(duì)河南的房地產(chǎn)行業(yè)影響究竟有多大呢？

據(jù)河南省國(guó)稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自2013年至2015年年底，河南“營(yíng)改增”試點(diǎn)共有試點(diǎn)納稅人19.63萬(wàn)戶(hù)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅146億元。此次營(yíng)改增試點(diǎn)全面鋪開(kāi)，涉及我省341770戶(hù)納稅人，其中建筑安裝41868戶(hù)、房地產(chǎn)24334戶(hù)、金融保險(xiǎn)4599戶(hù)、生活服務(wù)270969戶(hù)。據(jù)估算，我省納稅人大約將再減稅173億元。