公積金新政太原四攻略

　　10月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。繼限購松綁和貸款新政之后，住房公積金貸款新政又頻頻亮相。10月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。《通知》規(guī)定：住房公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保以所購住房抵押為主，取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目。  

　　目前太原市住房公積金政策是怎樣的?新政有多少已經(jīng)執(zhí)行?……針對(duì)住房公積金貸款方面的疑惑，記者進(jìn)行了采訪，給讀者進(jìn)行了全面解釋——

1 繳存滿半年不限二套房

　　新政：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月 (含)以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，貸款對(duì)象為購買首套自住住房或第二套改善性普通自住住房的繳存職工。

　　解讀：商業(yè)貸款政策已經(jīng)松動(dòng)，購房不再限購二套房首付款與利率比例，而公積金貸款政策是怎樣的呢?

　　太原市住房公積金管理中心貸款處魏處長介紹，按太原市住房公積金管理規(guī)定，申請(qǐng)貸款前連續(xù)足額繳存住房公積金滿6個(gè)月(含)以上，且借款人及其配偶均無住房公積金貸款債務(wù)、未向其他公積金借款人提供過貸款擔(dān)保或輔助借款的繳存職工，都可以貸款買房，且并不限定這個(gè)家庭購買的是否為首套房。

　　此外，為了方便廣大市民貸款，公積金中心采取了一系列舉措。魏處長介紹，住房公積金房貸前需要各環(huán)節(jié)審核最終放款，為了不耽誤購房者買房進(jìn)度，借款人可以向公積金中心申請(qǐng)“貸款預(yù)審”服務(wù)。在未取得購房合同以前，太原市民可先申請(qǐng)貸款預(yù)審，提前辦理相關(guān)手續(xù);待購房合同取得后，公積金管理中心在三天內(nèi)就可以按借款人的要求發(fā)放貸款。此舉不僅大大方便了借款人辦理貸款，而且不會(huì)影響交納房款。

2　貸款額度可適度提高

　　新政：住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，可適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度。

　　解讀：上述負(fù)責(zé)人介紹，太原2008年以來已多次上調(diào)貸款上限額度。太原市住房公積金購房類貸款中，貸款額度不得超過購房合同總價(jià)的80%，且最高額度為60萬元，基本滿足了太原市購房職工的貸款買房需求。

　　而在商轉(zhuǎn)公類貸款中，貸款額度在不得超過原商業(yè)銀行貸款額度及購房合同總價(jià)80%的前提下，可在商業(yè)貸款剩余本金的基礎(chǔ)上追加5萬元裝修貸款。

　　公積金新政策對(duì)裝修類貸款也進(jìn)行了細(xì)分。以前規(guī)定為：100方米以下的房屋裝修貸款最高金額不得超過20萬元，100方米以上的貸款最高金額不得超過30萬元。現(xiàn)在70方米以下房屋貸款最高額度不得超過20萬元;70方米 (含70方米)至120方米貸款最高額度不得超過30萬元;120方米(含120方米)以上貸款最高額度不得超過40萬元，貸款額度相應(yīng)提高了。

3　異地買房可用公積金

　　新政：各省、自治區(qū)、直轄市要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)。

　　解讀：魏處長表示，在太原市繳存住房公積金的職工，無論是外地戶口還是本地戶口，在外地購房都可以向太原市住房公積金管理中心申請(qǐng)公積金貸款。

　　但需要注意的是，所購買外地房屋由于無法在太原市辦理抵押，異地購房貸款擔(dān)保方式僅限采用太原市房產(chǎn)抵押和質(zhì)押擔(dān)保。如果是散戶個(gè)貸業(yè)務(wù)，應(yīng)自貸款受理起10個(gè)工作日內(nèi)完成貸款審批，這10個(gè)工作日不含因個(gè)人征信、簽署合同、辦理擔(dān)保等因素所占用的時(shí)間。

　　申請(qǐng)貸款時(shí)，只要提供所購買房屋的“商品房銷售許可證”復(fù)印件、網(wǎng)簽的“商品房買賣合同”原件、首付款收據(jù)原件，只要這些證件齊備就可以辦理。此外，根據(jù)地區(qū)不同，申請(qǐng)時(shí)提交的材料也有所不同，市民在辦理前可提前致電各縣(市、區(qū))公積金分理處咨詢。

　　目前，在我省范圍內(nèi)繳存住房公積金的職工，不論其戶籍地是否為太原，在太原購房時(shí)都可以在太原市住房公積金管理中心申請(qǐng)貸款。此外，三部委文件下發(fā)后，太原市住房公積金管理中心已啟動(dòng)省外異地貸款實(shí)施細(xì)則的研究工作。

4　取消多個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目

　　新政：取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目，以此減輕貸款職工負(fù)擔(dān)。

　　解讀：“保險(xiǎn)、公證、強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)在太原本來不存在，太原的政策一直都是較為寬松的。”上述負(fù)責(zé)人介紹。

　　據(jù)悉，在各類收費(fèi)中，爭議最高的當(dāng)數(shù)強(qiáng)制擔(dān)保費(fèi)。太原市住房公積金管理中心相關(guān)工作人員介紹，太原早已明文規(guī)定擔(dān)保貸款采取自愿的原則，絕對(duì)不強(qiáng)制收取。太原市住房公積金貸款擔(dān)保方式有房產(chǎn)抵押、自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押、售房單位階段性保證加房產(chǎn)抵押、擔(dān)保公司擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保、公積金質(zhì)押六種方式，并不存在強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保，所以機(jī)構(gòu)性強(qiáng)制擔(dān)保費(fèi)用是不存在的。

　　另外，抵押貸款需要進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。據(jù)悉，由于購買商品房辦理產(chǎn)權(quán)需要一定時(shí)間，目前借款人需要評(píng)估的房屋主要以舊房和二手房為主，目前太原市住房公積金管理中心正在研究取消新房評(píng)估事宜。

　　答疑

公積金貸款利率不打折

　　問：太原樓市限貸政策松綁后，公積金政策是否會(huì)改變?貸款首付會(huì)不會(huì)下調(diào)，貸款利率會(huì)不會(huì)打折?

　　答：太原市住房公積金管理中心工作人員介紹，太原住房公積金政策執(zhí)行的是國家規(guī)定，和央行限貸政策松綁沒有關(guān)系。但太原市住房公積金貸款門檻本身就很低，首付僅需要兩成即可，且5年以上貸款利率為4.5%，5年以內(nèi)的貸款利率是4%，比商業(yè)銀行打折都便宜。

　　商業(yè)銀行貸款首付起碼在三成或三成以上，而5年以上的貸款利率基本都是基準(zhǔn)利率6.55%。在以上兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上，商業(yè)貸款和住房公積金貸款差別很大，公積金貸款優(yōu)勢(shì)很明顯。

　　舉個(gè)例子，以貸款40萬元、期限20年為例，住房公積金貸款年利率為4.5%，月還款額為2500元，還款總額60萬元，利息總額20萬;而商業(yè)銀行貸款年利率為6.55%，月還款額2994元，還款總額71萬元，利息總額31萬，如果公積金貸款額度更高，每月還可節(jié)省更多。

　　借款人只要信譽(yù)良好，有穩(wěn)定的收入和按期償還貸款本息的能力，月還款額不能超過其所提供家庭收入的50%，即可公積金貸款買房。

公積金提前還貸較劃算

　　問：太原樓市限貸松綁情況下，提前還貸好不好?

　　答：貸款還款方式有兩種，一種是等額本息還款法，另一種是等額本金還款法。前者所要支付的利息高于后者。前者在還款初期償還利息部分較大、本金部分較小，后者在還款期中月還款中既包含本金又包含利息。

　　因此，選擇前一種還款方式，每月還款額是恒定的，這個(gè)更易于讓貸款人接受，但提前還款是不劃算的，因?yàn)榍捌谝呀?jīng)將利息還清，還款后期償還的本金部分較大，在提前還貸時(shí)已支付的利息是不退還的，這樣就相對(duì)多支付了許多不應(yīng)該提前支付的利息。因此，對(duì)于還款時(shí)間已經(jīng)過了1/2的市民來說，提前還款就沒有多大必要。

　　選擇后一種還款方式，雖然還款前期還款額較高，但越往后還款額越低，提前還款較為劃算。太原市住房公積金貸款在還款方式中全部選擇的是等額本金還款法，因此貸款人選擇提前還貸是較為劃算的，可以少支付不少銀行利息。