剛剛閉幕的中共十八屆五中全會(huì)的相關(guān)決議對(duì)樓市影響深遠(yuǎn)。全會(huì)通過(guò)“普遍二孩”政策將有力帶動(dòng)住房改善消費(fèi);全會(huì)提出堅(jiān)持綠色發(fā)展，有望對(duì)綠色環(huán)保建材的使用有進(jìn)一步的推動(dòng);而全會(huì)強(qiáng)調(diào)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，也對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向起到關(guān)鍵性的作用。

“普遍二孩”促改善型需求

10月29日，十八屆五中全會(huì)閉幕，會(huì)議通過(guò)普遍二孩政策，將允許每對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子。全會(huì)公報(bào)指出，促進(jìn)人口均衡發(fā)展，堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策，積極開(kāi)展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)。這是繼2013年，十八屆三中全會(huì)決定啟動(dòng)實(shí)施“單獨(dú)二孩”政策之后的又一次人口政策調(diào)整。

目前，兩房至三房屬于購(gòu)房者的剛需范疇。按照現(xiàn)在的家庭構(gòu)成，三房剛好符合家庭居住需要：父母一間、孩子一間、老人一間。如果不需要老人來(lái)帶孩子，父母一間、孩子一間，還有一間作為書(shū)房或者休閑房間，也是剛需范圍。但是如果生了二孩，三房面臨的問(wèn)題是“不夠住”，想要三代同堂，四房才是剛需產(chǎn)品。

四房變成了剛需，那么相應(yīng)的，五房將會(huì)變成改需產(chǎn)品。多出來(lái)的房間可以作為書(shū)房、健身室，對(duì)大多數(shù)兩孩家庭來(lái)說(shuō)，還可以作為兒童娛樂(lè)室，保證兒童的健康發(fā)展。二孩家庭，只靠父母兩個(gè)孩子照顧是非常辛苦的。以后的兩孩家庭請(qǐng)保姆可能會(huì)成為常態(tài)。目前市面上就有許多高端產(chǎn)品將保姆房納入設(shè)計(jì)范圍，相信全面放開(kāi)二孩政策以后這個(gè)范圍會(huì)更廣。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政策普遍放開(kāi)后，除了換大屋的需求，兩個(gè)孩子的教育將成為重中之重，全國(guó)各地學(xué)位房的地位將更加不可動(dòng)搖，爭(zhēng)奪也將愈發(fā)激烈。因此，“普遍二孩”將帶動(dòng)新一輪的購(gòu)房消費(fèi)需求，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，是個(gè)發(fā)展的新機(jī)遇。

綠色環(huán)保建材更受關(guān)注

去年以來(lái)，多部有關(guān)綠色建筑發(fā)展、綠色建材推廣的標(biāo)準(zhǔn)、方案密集出臺(tái)，表露了國(guó)家對(duì)綠色建筑發(fā)展的重視。而“史上最嚴(yán)”新環(huán)保法也將在今年正式實(shí)施。根據(jù)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014～2020)》，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑的比重，要從2012年的2%提升到2020年的50%。業(yè)內(nèi)人士指出，通過(guò)提高建筑建材本身的性能來(lái)改善節(jié)能環(huán)保，才是綠色地產(chǎn)未來(lái)的方向。在十八屆五中全會(huì)上，也同樣強(qiáng)調(diào)了堅(jiān)持綠色發(fā)展，堅(jiān)持節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的基本國(guó)策。

據(jù)了解，2015年1月，新版《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》開(kāi)始施行。新標(biāo)更進(jìn)一步規(guī)范了綠色建筑建材行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)則，并把綠色建筑建材行動(dòng)上升到了國(guó)家戰(zhàn)略。業(yè)內(nèi)人士表示，眼下建材行業(yè)到了轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)刻，這一系列政策的出臺(tái)，都將促進(jìn)重污染企業(yè)轉(zhuǎn)型，倒逼建材技術(shù)的革新。

2013年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的發(fā)改委和住建部出臺(tái)了《綠色建筑行動(dòng)方案》，該方案明確提出了“十二五”期間，完成新建綠色建筑10億方米，要改建6億方米以上的既有建筑，以此測(cè)算，至少可帶動(dòng)2萬(wàn)億綠色建材消費(fèi)，這為綠色建材的發(fā)展提供了可觀的市場(chǎng)需求。據(jù)中國(guó)綠色家居環(huán)境技術(shù)工作委員會(huì)的測(cè)算，國(guó)內(nèi)綠色家居市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了694.4億元。總體來(lái)看，發(fā)展綠色建筑是國(guó)家今后的政策導(dǎo)向。綠色建筑目前正在靠激勵(lì)性的手段推動(dòng)，今后將會(huì)通過(guò)強(qiáng)制性手段推進(jìn)。

城鎮(zhèn)化將對(duì)樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)利好

全會(huì)提出，堅(jiān)持協(xié)調(diào)發(fā)展，必須牢牢把握*總體布局，正確處理發(fā)展中的重大關(guān)系，重點(diǎn)促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展，在增強(qiáng)國(guó)家硬實(shí)力的同時(shí)注重提升國(guó)家軟實(shí)力，不斷增強(qiáng)發(fā)展整體性。

城鎮(zhèn)化的腳步在不斷邁進(jìn)，有關(guān)專(zhuān)家稱(chēng)，投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)、水泥、新型建材、機(jī)械設(shè)備和大眾消費(fèi)品等行業(yè)都有望在新型城鎮(zhèn)過(guò)程中受益。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化將為樓市帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，特別是對(duì)于二三線城市。

中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)科所原所長(zhǎng)賈康曾指出：“新型城鎮(zhèn)化在未來(lái)的發(fā)展空間巨大，如果每年城鎮(zhèn)化率提高一個(gè)點(diǎn)，至少可支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)走30年。”

中指院發(fā)布的《未來(lái)十年(2011~2020)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望》報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)化進(jìn)程強(qiáng)力推動(dòng)首次置業(yè)等剛性需求。未來(lái)十年，我國(guó)城市化率將以年均1.1個(gè)百分點(diǎn)的速度提升，每年新增城鎮(zhèn)人口約為1700萬(wàn)人，以人均30方米住房面積計(jì)算，新增住房需求將超過(guò)50億方米，再考慮租賃住房人群購(gòu)房，首次置業(yè)需求共計(jì)約為81.9億方米，占總需求比重達(dá)52%，剛需將繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。由此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在經(jīng)歷了十余年的“黃金時(shí)代”后，中國(guó)房地產(chǎn)借由國(guó)家推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的機(jī)遇，將迎來(lái)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、市場(chǎng)巨大發(fā)展的“白銀十年”。