按照貴校對(duì)物業(yè)公司這一機(jī)構(gòu)設(shè)置職能來看，它主要是負(fù)責(zé)學(xué)院后勤服務(wù)的工作機(jī)構(gòu)，為教學(xué)工作服務(wù)，為師生員工生活服務(wù)。它對(duì)學(xué)院基本建設(shè)和物業(yè)實(shí)施管理供水、供電及生活設(shè)施的維護(hù)管理；安排師生的住宿分配和生活食堂質(zhì)量及衛(wèi)生管理；學(xué)院的環(huán)境衛(wèi)生、綠化工作和校容美化建設(shè)管理。筆者根據(jù)自己在高校開展物業(yè)管理工作中的點(diǎn)滴感受，結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)性特點(diǎn)及高校“管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人”的要求，對(duì)貴校實(shí)施物業(yè)管理的作用進(jìn)行初步的定位，包括三個(gè)方面的內(nèi)容：一是為師生員工提供良好的工作和生活環(huán)境及活動(dòng)空間；二是為學(xué)院管理、教學(xué)、師生工作和生活提供全方位、多元化、時(shí)效性的服務(wù)；三是保持貴校物業(yè)的保值和增值。下面分別進(jìn)行具體論述：

一、為學(xué)校師生提供良好的工作、生活環(huán)境及活動(dòng)空間

為廣大業(yè)主營造安全、優(yōu)美、舒適、潔凈的工作生活環(huán)境和活動(dòng)空間是物業(yè)管理最基本的功能，高校物業(yè)管理與服務(wù)也不例外。貴校物業(yè)從使用功能上講，更多的是師生進(jìn)行教學(xué)活動(dòng)的場(chǎng)所，師生對(duì)學(xué)習(xí)環(huán)境的要求并不亞于對(duì)生活環(huán)境的要求。因?yàn)檎麧嵡逍碌膶W(xué)習(xí)環(huán)境不僅能保持師生身心愉悅，更能有效地提高教學(xué)效率。貴校物業(yè)還具有一個(gè)十分明顯的特點(diǎn)，那就是學(xué)生的流動(dòng)性較大，物業(yè)使用的頻率相對(duì)較高，這給環(huán)境的維護(hù)造成了極大的難度。另外，從社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展的角度來看講，貴校是一塊十分敏感的區(qū)域，因此，公共秩序維護(hù)的責(zé)任極其重大。這些特點(diǎn)決定了貴校物業(yè)服務(wù)在環(huán)境營造上必須以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的要求進(jìn)行和實(shí)施，在不斷引進(jìn)社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，還要針對(duì)貴校的實(shí)際情況，提出特定的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

首先，在清潔衛(wèi)生方面，要確定專業(yè)操作，保持整潔、服務(wù)教學(xué)的目標(biāo)。在具體操作當(dāng)中，一方面要全面引入物業(yè)管理行業(yè)具體操作模式及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格參照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化、秩序化地實(shí)施；另一方面針對(duì)學(xué)校物業(yè)的特點(diǎn)及教學(xué)活動(dòng)的要求進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的操作，利用崗位安排，提高標(biāo)準(zhǔn)，特別突擊等方式來應(yīng)對(duì)貴校物業(yè)使用頻率較高、臨時(shí)性要求較大等問題。比如，學(xué)校的各種大型活動(dòng)開展較為頻繁，每次大型活動(dòng)之前都必須進(jìn)行清潔衛(wèi)生突擊清理，以達(dá)到活動(dòng)組織者及學(xué)校的要求。再如，教室的清潔衛(wèi)生，每天受污染度較重，因此，必須得選擇時(shí)機(jī)進(jìn)行及時(shí)保潔。一般來說，對(duì)教室清潔衛(wèi)生要求既是上課之前做到“兩個(gè)無塵”??學(xué)生課桌無塵，老師講桌無塵。在我們進(jìn)行校園清潔衛(wèi)生服務(wù)工作中，全面提倡量和細(xì)節(jié)管理，促使各個(gè)環(huán)節(jié)都能夠進(jìn)行數(shù)字化的表示，會(huì)取得良好成效。

其次，在園林綠化方面，要確立協(xié)調(diào)統(tǒng)一、美觀健康、陶冶情操的目標(biāo)。校園綠化不僅能襯托校園的和諧美，自然美，而且更能夠啟發(fā)學(xué)生的美感，陶冶學(xué)生的情操。在開展園林綠化工作時(shí)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到方案確定，從日常維護(hù)到適時(shí)調(diào)整，物業(yè)服務(wù)部門都需要參與其中，除進(jìn)行專業(yè)的除草、防蟲、補(bǔ)栽、整修等日常維護(hù)外，還必須結(jié)合學(xué)校的布局及師生的審美情緒進(jìn)行合理的規(guī)劃。

第三，在公共秩序維護(hù)方面，要確立安全第一、規(guī)范操作、責(zé)權(quán)統(tǒng)一的目標(biāo)。安全與消防工作應(yīng)該是貴校物業(yè)服務(wù)重中之重，它直接關(guān)系到師生的切身利益，關(guān)系到學(xué)院的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。貴校物業(yè)管理部門必須通過嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、規(guī)范的管理，充分利用各種安全防范技術(shù)，確保共公共秩序處于有序、安全、健康的狀態(tài)。由于人員流動(dòng)性較大，樓宇設(shè)計(jì)和使用功能雜亂等原因，貴校物業(yè)的安全管理難度極大，如內(nèi)盜現(xiàn)象突出，業(yè)主防范意識(shí)不足等。這就特別要求貴校物業(yè)管理部門隨時(shí)反饋和總結(jié)管理信息，隨時(shí)調(diào)整操作手段，務(wù)必強(qiáng)化安全防范意識(shí)，實(shí)行群防群治、專業(yè)隊(duì)伍與師生的共同參與、人人參與相結(jié)合，做到上下結(jié)合、打防結(jié)合、人防物防結(jié)合，天天放火，日夜防賊，讓每一位師生員工都有安全感，只有這樣，才能保證學(xué)有所成、教有所樂、事業(yè)發(fā)展。

二、為學(xué)校管理、教學(xué)、師生生活提供全方位、多元化、實(shí)效性服務(wù)

這個(gè)功能應(yīng)該是高校物業(yè)服務(wù)特有的功能，這也是高校物業(yè)管理的所在。此功能的全面實(shí)現(xiàn)將進(jìn)一步完善貴校物業(yè)管理的模式，也將會(huì)把貴校的物業(yè)管理與社會(huì)物業(yè)管理區(qū)別開來。這個(gè)功能的提出和實(shí)施應(yīng)該是基于貴校物業(yè)管理管理定為位，即是物業(yè)服務(wù)與學(xué)校育人環(huán)境的營造實(shí)現(xiàn)有機(jī)、和諧、自然的統(tǒng)一，先進(jìn)的物業(yè)管理理念與現(xiàn)代學(xué)校教育、管理理論實(shí)現(xiàn)完美結(jié)合。此功能延伸了物業(yè)管理服務(wù)的概念，讓貴校物業(yè)服務(wù)在管理廣度與深度上進(jìn)行了嘗試性的擴(kuò)展，同時(shí)，也極好的詮釋了貴校實(shí)施物業(yè)管理的終極目的??為學(xué)校在后勤保障和管理上最大限度地減輕負(fù)擔(dān)。

（一）管理上的服務(wù)。

貴校物業(yè)管理企業(yè)不僅是一個(gè)服務(wù)部門，同時(shí)，也可承擔(dān)著行政管理的職能。比如，物業(yè)管理部門可以承擔(dān)學(xué)院部分接待工作。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、規(guī)范的操作，人文化氛圍一定會(huì)給各種接待工作帶來新的氣象，對(duì)學(xué)校整體形象的提升將會(huì)起到積極的作用。在學(xué)校組織開展的各種活動(dòng)中及安排的突擊任務(wù)中，物業(yè)管理部門除了履行自身氛服務(wù)職責(zé)外，還能夠進(jìn)行協(xié)調(diào)和資源配置，以保障活動(dòng)有序地進(jìn)行，在這個(gè)過程中，物業(yè)管理部門充當(dāng)了學(xué)校行政部門的強(qiáng)力助手，扮演了效果極佳的管理角色。

（二）教學(xué)服務(wù)及教學(xué)后勤保障

教學(xué)服務(wù)及教學(xué)后勤保障在高校未實(shí)行物業(yè)管理以前屬于教務(wù)處的職責(zé)，這讓本身主要履行確保教學(xué)質(zhì)量的學(xué)校部門不得不分出精力來做教學(xué)后勤保障的一些瑣事，這極大地影響了教學(xué)質(zhì)量的提高。實(shí)行物業(yè)管理以后，物業(yè)管理部門應(yīng)該自動(dòng)承擔(dān)和履行教學(xué)服務(wù)的職責(zé)，在具體操作中，根據(jù)教學(xué)的需要，不斷優(yōu)化教學(xué)服務(wù)的模式，不斷擴(kuò)展教學(xué)服務(wù)的項(xiàng)目和內(nèi)容，以達(dá)到教學(xué)有序、師生方便的目的。具體的內(nèi)容可以涉及：協(xié)助教室的分配使用、教學(xué)用具的管理和發(fā)放、特殊教室管理和維護(hù)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)的管理等等。

（三）對(duì)師生生活提供全方位服務(wù)，營造良好的育人環(huán)境。

對(duì)師生提供多元化、全方位的服務(wù)目的是讓廣大師生感受到物業(yè)管理跟他們生活和學(xué)習(xí)帶來的便利，讓大家在文明、雅致、方便的生活空間里更好地完成自己的工作和學(xué)習(xí)。主要應(yīng)該做三個(gè)方面的工作：一是為師生提供生活和學(xué)習(xí)上力所能及的便利。隨著生活水的提高，師生在校里十分需要更便捷的服務(wù)，作為物業(yè)服務(wù)部門，應(yīng)該隨時(shí)了解和分析師生生活的需求，適時(shí)地補(bǔ)充和調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目，全面引入差異管理的概念，師生想到的一定要做到，師生沒有想到的，一定要想到，然后做到。不斷超越廣大師生的滿意度，讓服務(wù)受眾不斷地感受服務(wù)的新穎性和及時(shí)性。在對(duì)教師服務(wù)上，通過分析教師從進(jìn)入教學(xué)樓到離開教學(xué)樓這段時(shí)間的所有環(huán)節(jié)，然后在每個(gè)環(huán)節(jié)上設(shè)置相應(yīng)的、有效的服務(wù)項(xiàng)目，比如布置好教員休息室，準(zhǔn)備好飲用水和課后的洗手水等等，讓老師在教學(xué)樓所處的每一分鐘都能感受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)學(xué)生服務(wù)方面，可以提供專門供學(xué)生飲水的地方，為學(xué)生準(zhǔn)備雨傘等等，在學(xué)生上學(xué)求知的同時(shí)，也能夠享受溫馨的、人性化的服務(wù)。二是根據(jù)學(xué)院的情況及學(xué)生的需求，適時(shí)開展各種活動(dòng)及宣傳教育活動(dòng)，這不僅能加強(qiáng)和疏通與廣大師生的關(guān)系，尋求師生的合作與支持，有利于加強(qiáng)服務(wù)受眾對(duì)物業(yè)部門的理解，而且通過活動(dòng)的開展，能夠提升物業(yè)管理部門的知名度和服務(wù)品牌。三是通過加強(qiáng)物業(yè)隊(duì)伍的素質(zhì)建設(shè)，把每一位員工不僅培養(yǎng)成技術(shù)職業(yè)人，更重要的是把他們培養(yǎng)成能夠利用自身的言行去影響和感化學(xué)生的教育者。服務(wù)者通過辛勤勞作，創(chuàng)設(shè)出優(yōu)美、和諧的環(huán)境，讓學(xué)生在環(huán)境的熏陶中得到教育和啟發(fā)，共同營造領(lǐng)好的育人環(huán)境。我們可以試想，大多數(shù)學(xué)生不會(huì)在潔凈的地面上吐痰的，也不會(huì)在整潔的電話亭上貼小廣告的，氛圍渲染的作用是巨大而無形的。

三、確保物業(yè)的有效保值和增值

此功能是最容易被忽視的，但都是最重要的功能，這是保持物業(yè)持續(xù)利用的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。貴校在未實(shí)施專業(yè)物業(yè)管理以前，在房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù)方面肯定是做得十分不夠的，具體操作會(huì)欠規(guī)范。房屋及其設(shè)備由于使用頻率較高，日常維護(hù)跟不上，導(dǎo)致老化很快，很多物業(yè)還未達(dá)到使用年限就開始宣布“退休”，其使用價(jià)值被大大打了折扣。比如一座造價(jià)1000萬的教學(xué)樓，如果進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化保養(yǎng)，其使用壽命可以達(dá)到50年，甚至更久，如未進(jìn)行科學(xué)保養(yǎng)，可能只能使用40年，因此產(chǎn)生10年的使用價(jià)值，折算下來，就是200多萬。因而貴校物業(yè)為了保值增值，必須利用科學(xué)的手段，規(guī)范的操作，嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)。

（一)房屋及公共設(shè)備設(shè)施的管理和維護(hù)。

首先要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標(biāo)，以保障物業(yè)得到科學(xué)有效的維護(hù)。具體應(yīng)該做到，小修要及時(shí)，以免造成大修，中、大修要合理計(jì)劃，規(guī)范實(shí)施，既要考慮成本，又要考慮成效。這就需要嚴(yán)格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)際情況有的放矢地組織實(shí)施。在日常管理中，完善各項(xiàng)操作規(guī)程，不斷提升維護(hù)人員的技術(shù)含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業(yè)化操作和運(yùn)行，保障房屋及相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施隨時(shí)處于良好，可利用狀態(tài)。

（二）物業(yè)管理前期介入與前期規(guī)劃。

貴校物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該積極參與前期規(guī)劃和施工管理，完善樓宇設(shè)計(jì)。在樓宇設(shè)計(jì)、施工階段及園區(qū)規(guī)劃方面，從實(shí)際使用功能及管理角度提供合理化意見和建議，以降低管理成本，增加管理效率。

總之，本文著重闡述的是物業(yè)管理在貴校所起的上述功能，若發(fā)揮好它的作用，將會(huì)給我們今后的管理帶來事半功倍之效，反之亦然。至于具體操作，還待來日進(jìn)行大膽的實(shí)踐，在此，筆者僅僅是紙上談兵而已。