什么是“以房養(yǎng)老”模式?以房養(yǎng)老意義和概念是什么?

以房養(yǎng)老也被稱為“住房反向抵押貸款”，小編為大家整理關(guān)于“以房養(yǎng)老”模式的文章，希望能給大家?guī)��?lái)一定的幫助和參考。

“以房養(yǎng)老”也叫“倒按揭”，這種養(yǎng)老方式被看做完善養(yǎng)老保障制度的重要舉措，因其操作過(guò)程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過(guò)來(lái)做, 如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房, 所以在美國(guó)最先被稱為“反向抵押貸款”。

“以房養(yǎng)老”意義何在?

以房養(yǎng)老模式以房養(yǎng)老 , 也可稱為反按揭, 住房反向抵押貸款, 是指已經(jīng)擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu), 相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來(lái)的增值、折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后, 按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息, 并按人的均壽命計(jì)算, 將其房屋的價(jià)值, 分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去, 按年或月支付現(xiàn)金給借款人,一直延續(xù)到借款人去世。它使得借款人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí), 繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。

當(dāng)借款人去世后,相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán), 進(jìn)行銷售、出租或者拍賣,所得用來(lái)償還貸款本息, 相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年( 月) 金”。因其操作過(guò)程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過(guò)來(lái)做, 如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房, 所以在美國(guó)最先被稱為“反向抵押貸款”。

針對(duì)社會(huì)關(guān)注的“以房養(yǎng)老”話題，全國(guó)人大常委會(huì)委員、中國(guó)人民大學(xué)教授鄭功成等多名專家24日在京表示，“以房養(yǎng)老”從本質(zhì)上講是一種金融服務(wù)工具和產(chǎn)品，是一種市場(chǎng)行為，是一種自愿的、可選擇的、補(bǔ)充的養(yǎng)老方式，不是一項(xiàng)養(yǎng)老政策。

在24日下午民政部舉行的加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)專家論證會(huì)上，鄭功成說(shuō)，“以房養(yǎng)老”既不可能成為養(yǎng)老保障的主流方式，更不是應(yīng)當(dāng)由政府主導(dǎo)的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)與養(yǎng)老服務(wù)的替代品，而只是讓老年人多了一種養(yǎng)老方式選擇，以便更加從容地安排晚年生活。“因此，客觀上它只與少數(shù)有需要的人相關(guān)，大多數(shù)公眾沒(méi)有必要過(guò)分憂慮。”

中國(guó)社科院社會(huì)政策研究中心秘書長(zhǎng)、研究員唐鈞分析認(rèn)為，從理論上說(shuō)，若要使“以房養(yǎng)老”成為可行的和可操作的社會(huì)政策，須具備一個(gè)基本條件，即住房必須是老年人可以自由支配的，而現(xiàn)在住房多為家庭主要財(cái)產(chǎn)，且多數(shù)老年人會(huì)選擇把房產(chǎn)留給子女，因此，“以房養(yǎng)老”只是“小眾”選擇，影響不了老年保障和老年服務(wù)大局。

在中國(guó)社科院人口與經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張車偉看來(lái)，在我國(guó)目前人口老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后的情況下，開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)不失為一種有意義的探索，既為老年人在居家養(yǎng)老、社會(huì)養(yǎng)老、國(guó)家?guī)头觥⑸鐓^(qū)服務(wù)等選項(xiàng)外增加了新選擇，也有利于滿足一部分老年人個(gè)性化的需求。

“一個(gè)健全的社會(huì)既需要有基本的公共養(yǎng)老服務(wù)體系兜底，也需要開(kāi)啟產(chǎn)業(yè)化、商品化之路，兩者不可偏廢。在這個(gè)過(guò)程中，政府需要做的是規(guī)范‘以房養(yǎng)老’市場(chǎng)，保證參與其中的百姓利益不受到侵害。”張車偉說(shuō)。

中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、幸福人壽保險(xiǎn)公司監(jiān)事長(zhǎng)孟曉蘇()對(duì)此表示贊同。他認(rèn)為，在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)過(guò)程中，政府應(yīng)當(dāng)制定具體可行的政策體系，完善相關(guān)的房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢、糾紛仲裁、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，使“以房養(yǎng)老”更符合我國(guó)國(guó)情，更能滿足多樣化養(yǎng)老需求。

“作為一種非主流的養(yǎng)老方式，‘以房養(yǎng)老’不會(huì)也不可能替代政府承擔(dān)的基本養(yǎng)老責(zé)任。”中國(guó)老齡科研中心副主任黨俊武表示，日公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》進(jìn)一步強(qiáng)化了政府在“人人享有基本養(yǎng)老服務(wù)”中的主導(dǎo)作用。

按照意見(jiàn)要求，今后，政府將在四方面保基本、兜底線：一是公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)為“三無(wú)”老人、低收入老人、失能半失能老人提供無(wú)償或低收費(fèi)的供養(yǎng)、護(hù)理服務(wù);二是將所有農(nóng)村“三無(wú)”老人全部納入五保供養(yǎng)范圍;三是建立健全經(jīng)濟(jì)困難的高齡、失能等老年人補(bǔ)貼制度;四是進(jìn)一步完善落實(shí)基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療、最低生活保障等政策，適時(shí)提高養(yǎng)老保障水。

“政府可以通過(guò)這些積極作為，給公眾一個(gè)穩(wěn)定的養(yǎng)老預(yù)期，解除老年人的后顧之憂。”黨俊武說(shuō)。

在嚴(yán)格把房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)控制在1.6萬(wàn)元/m2之下長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月之后，廣州市國(guó)土房管局昨日公布的8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，8月廣州十區(qū)一手住宅均價(jià)為16123 元/m2，同比漲17%，環(huán)比漲1.8%，首次與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局本月18日公布的漲幅數(shù)據(jù)基本一致。各區(qū)之中，天河區(qū)房?jī)r(jià)更飆升到38481元/m2的水，與4萬(wàn)元/m2的關(guān)口咫尺之遙。

花都番禺占全市面積半

房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，雖然上月廣州房?jī)r(jià)同比、環(huán)比均上升，但是成交面積卻有所下滑，網(wǎng)上簽約面積39.54萬(wàn)m2，同比減少超過(guò)四成，環(huán)比減少也有兩成。各區(qū)之中，花都區(qū)和番禺區(qū)的成交面積合計(jì)接全市的一半，蘿崗、南沙區(qū)的成交面積也超過(guò)4萬(wàn)m2，中心六區(qū)的成交比例只占全市不到三成。

“現(xiàn)在不是不給我們網(wǎng)簽，有時(shí)候讓我們一次簽一套，有時(shí)候又讓我們一次簽五六套，我們也不清楚有什么具體的規(guī)律。”廣州市區(qū)某豪宅樓盤的開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士向記者透露，廣州當(dāng)前對(duì)高價(jià)樓盤的限簽政策還在持續(xù)，有的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把與買家的網(wǎng)簽時(shí)間推遲到明年初。

對(duì)中心區(qū)高價(jià)樓盤實(shí)行網(wǎng)簽限制的同時(shí)，廣州也繼續(xù)對(duì)外圍區(qū)域樓盤實(shí)行限價(jià)措施。房管局的數(shù)據(jù)顯示，上月中心六區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)26539元/m2，同比上升19.9%，環(huán)比下降2.4%;而外圍四區(qū)均價(jià)只有11863 元/m2，同比漲12.4%，但環(huán)比降幅卻高達(dá)7.9%。熱點(diǎn)頻頻的南沙區(qū)，雖然多個(gè)樓盤實(shí)際推售均價(jià)都超過(guò)萬(wàn)元，但是網(wǎng)簽均價(jià)卻只有9200多元/m2，在各區(qū)中排名最后。

高價(jià)樓盤成交寥寥

業(yè)內(nèi)人士分析，目前市場(chǎng)已出現(xiàn)過(guò)熱跡象，地王頻出、發(fā)展商盲目抬價(jià)的背后其實(shí)正孕育著一定的風(fēng)險(xiǎn)。而從中秋市場(chǎng)來(lái)看，亦可見(jiàn)一斑。據(jù)經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測(cè)顯示，在經(jīng)歷8月份及9月上旬的搶閘推新后，多盤在中秋期間多是以余貨消化為主，常規(guī)折扣居多。雖然不少樓盤售價(jià)仍在持續(xù)攀高，但人氣、成交分化明顯。

中心區(qū)核心地段高價(jià)盤人氣冷清，外圍區(qū)域中，增城、南沙關(guān)注度頗高，人氣爆棚，其他區(qū)域則遜色不少，而一向備受矚目的蘿崗中秋期間因以余貨消化為主，難以聚攏人氣。

從成交來(lái)看，中秋市場(chǎng)亦是兩極分化，越秀區(qū)有樓盤在中秋期間推出新貨，成交寥寥，價(jià)格的過(guò)度透支、產(chǎn)品不符合目標(biāo)客戶的需求，均明顯制約了項(xiàng)目的成交。另外，值得注意的是，位于南沙的樓盤，在本次新貨中亦未能延續(xù)之前的高消化率，僅成交過(guò)半，可見(jiàn)即使有區(qū)域利好的支撐，但價(jià)格的持續(xù)攀高、雙合同的支付壓力已使得不少剛需買家望而卻步。

更像是拐點(diǎn)前的“最后狂歡”

雖然樓市表面仍顯風(fēng)光，但卻暗藏一定的風(fēng)險(xiǎn)：一方面，全國(guó)重點(diǎn)城市地王頻現(xiàn)、房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，已有一定的失控跡象。另一方面，美國(guó)QE規(guī)模縮減預(yù)期增強(qiáng)，使得全球資金回流美國(guó)，而期李嘉誠(chéng)的舉動(dòng)更是引發(fā)看空樓市的猜疑，行業(yè)大佬王石也說(shuō)這是一個(gè)信號(hào)。在此背景下，萬(wàn)科歐泊全新一期定價(jià)已有所下調(diào)，意在加快銷售速度。現(xiàn)階段房?jī)r(jià)持續(xù)攀高的盛況，更像是發(fā)展商在樓市拐點(diǎn)前的“最后狂歡”，雖然拐點(diǎn)的時(shí)間不能確定，但時(shí)刻警惕才能防患于未然。

期“逆增長(zhǎng)”并不具持續(xù)性

廣州真實(shí)的一手樓價(jià)或已過(guò)2萬(wàn)/m2，但期市場(chǎng)大熱屬于“逆增長(zhǎng)”，并不具有持續(xù)性。從成交量來(lái)看，2009年是一個(gè)高峰期，之后都是下降的，現(xiàn)在的狀況是價(jià)格上去了，成交量下來(lái)了。廣州一手住宅的量一直在收縮，在縮量的背景下，如果2013年樓價(jià)漲得過(guò)快，2017年將是“還債年”。

“因?yàn)榉孔拥囟魏茫�你買下來(lái)后肯定還會(huì)漲，所以先前說(shuō)的265萬(wàn)元的價(jià)格會(huì)有所變動(dòng)。”在深圳福田區(qū)益田路東方雅苑，一套68方米房屋業(yè)主在一天內(nèi)接待多位看房者后“臨時(shí)變卦”，向前來(lái)看房的《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“現(xiàn)在這套房要270萬(wàn)元才能賣。”

中原地產(chǎn)深圳數(shù)據(jù)月報(bào)顯示，8月份，深圳二手住宅成交均價(jià)26540元/方米，環(huán)比上漲10.1%，這已是深圳二手房市場(chǎng)連續(xù)18個(gè)月出現(xiàn)上漲。

而深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)深圳二手房掛牌均價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，更能體現(xiàn)深圳二手房?jī)r(jià)上升之猛：今年8月份，深圳全市二手房掛牌均價(jià)為27401元/方米，較去年8月20500元/方米的掛牌均價(jià)上漲33.7%。

深圳世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)吳志輝在接受記者采訪時(shí)表示，此波上漲源于剛需旺盛，供需矛盾突出，他判斷至少年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)。

二手房掛牌價(jià)同比漲33.7%

在一名謝姓中介帶《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪的福田石廈、崗夏、景田、皇崗等多個(gè)片區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，其房?jī)r(jià)與今年3月相比，上漲幅度均在25%~30%。

“房源太少，但要買房的人太多，盡管價(jià)格一直漲，但放出來(lái)的盤還是很快被搶走。”謝姓中介介紹稱。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，因受新版“國(guó)五條”4月份在深圳開(kāi)始執(zhí)行影響，3月深圳二手房交易量環(huán)比激增3.8倍，達(dá)18375套，同比增3.2倍。4月份，這一被市場(chǎng)認(rèn)為“威懾作用大于調(diào)控作用”的新政策運(yùn)行一個(gè)月后，深圳二手房成交量達(dá)6122套，在3月成交量激增的基礎(chǔ)上，環(huán)比減少66.7%，同比增33%。

5月至7月，深圳二手房成交量基本企穩(wěn)，8月因傳統(tǒng)淡季，成交量出現(xiàn)環(huán)比14.3%的下滑。

與成交量環(huán)比較穩(wěn)定的狀況不同，深圳二手房?jī)r(jià)卻持續(xù)上漲。在成交量猛增的3月，根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房?jī)r(jià)格同比上漲15.85%，達(dá)21656元/方米，到8月，深圳二手房成交均價(jià)已達(dá)26540元/方米，上漲22.6%。

如將深圳二手房?jī)r(jià)格與去年同期作比較，上漲幅度更大。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)深圳二手房掛牌均價(jià)的統(tǒng)計(jì)，今年8月，深圳全市掛牌均價(jià)為27401元/方米，環(huán)比增2.5%，與去年8月20500元/方米的掛牌均價(jià)相比，上漲33.7%。其中，寶安區(qū)掛牌均價(jià)同比上漲50%。

年內(nèi)上漲趨勢(shì)難改?

卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，此輪房?jī)r(jià)上漲主要因?yàn)槭袌?chǎng)供需矛盾突出，需方在看不到房?jī)r(jià)下行的情況下釋放出購(gòu)買需求。

吳志輝在接受記者采訪時(shí)也表達(dá)了“供需矛盾突出”導(dǎo)致價(jià)格不斷高企的觀點(diǎn)，“這種上漲趨勢(shì)主要體現(xiàn)在一線城市，像我去調(diào)研的三四線城市，情況沒(méi)有大家想象的那么嚴(yán)重”。

至于何時(shí)出現(xiàn)持續(xù)上漲之后的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，張遠(yuǎn)認(rèn)為，2007年和2009年樓價(jià)大幅上漲后出現(xiàn)拐點(diǎn)都是因?yàn)檎�府相關(guān)調(diào)控政策的出臺(tái)，“對(duì)于今后政府要出什么政策我們無(wú)法判斷，但單從土地供給來(lái)看，還是有點(diǎn)衡不了。”

深圳市市長(zhǎng)許勤7月曾透露，到2020年前，深圳新增可建設(shè)用地將不足50方公里。2011年，深圳全年僅出讓3宗純商品房用地，去年，深圳僅成交7宗住宅地塊，其中，福田區(qū)域無(wú)一塊地出讓。今年1~8月，深圳住宅土地市場(chǎng)僅1月15日出讓了一宗住宅用地。深圳地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士稱，目前通過(guò)城市更新已是開(kāi)發(fā)商在深圳獲取土地的為數(shù)不多的機(jī)會(huì)。

吳志輝認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)正處于上漲趨勢(shì)，目前來(lái)看，“至少年內(nèi)上漲趨勢(shì)還是會(huì)維持”。