按照此前央行的部署，商業(yè)銀行將從2020年3月1日起到8月底，將推動(dòng)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。其中最受關(guān)注的就是個(gè)人房貸利率，就在明天（3月1日），即將正式啟動(dòng)“換錨”，今天工農(nóng)中建交等多家銀行已出爐房貸利率切換機(jī)制。

關(guān)于置換房貸利率，房貸一族們準(zhǔn)備好了嗎？你可能還有疑問??我的房貸需要轉(zhuǎn)換嗎？轉(zhuǎn)換LPR房貸利率嗎？未來利息會(huì)更低嗎？01、為什么要轉(zhuǎn)換房貸利率？必須要轉(zhuǎn)嗎？房貸轉(zhuǎn)換不是商業(yè)銀行要求，是來自央媽的要求。2019年12月，央行發(fā)布【2019】第30號(hào)公告，要求在2020年3月有1日至8月31日期間，將就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。其中，商業(yè)性個(gè)人住房貸款屬于本次需要轉(zhuǎn)換的范圍，政策性的公積金個(gè)人住房貸款不需要轉(zhuǎn)換。

轉(zhuǎn)換有兩個(gè)選擇：一是將房貸轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)，二是轉(zhuǎn)為固定利率。需要提醒您注意的是，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

02、什么樣的房貸需要轉(zhuǎn)換？

根據(jù)央媽與幾大行公告，如果個(gè)人住房貸款同時(shí)符合以下三點(diǎn)，需要轉(zhuǎn)換：

（1）在2020年1月1日前發(fā)放，或者已經(jīng)簽訂借款合同還未發(fā)放；

（2）利率按基準(zhǔn)利率上下浮確定（比如“基準(zhǔn)利率上浮10%”或“基準(zhǔn)利率打7折”）；

（3）浮動(dòng)利率（比如利率在每年1月1日調(diào)整）。

公積金個(gè)人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）和2020年12月31日前到期的個(gè)人住房貸款，不需要轉(zhuǎn)換。個(gè)人商用房貸款參照個(gè)人住房貸款規(guī)則。

03、固定利率還是LPR？

根據(jù)央行此前公告，若轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水應(yīng)等同于原合同最的執(zhí)行利率水。

如果轉(zhuǎn)為LPR，市場(chǎng)化程度更高，要受到LPR的走勢(shì)影響。未來如果LPR下降，利率水也會(huì)隨之下降；當(dāng)然如果未來LPR升高，利率水也可能升高。

因此，是轉(zhuǎn)為固定利率還LPR利率，要看你對(duì)未來LPR走勢(shì)的預(yù)期。目前來看，多數(shù)銀行，以及行業(yè)專家建議，國家正在推動(dòng)利率市場(chǎng)化改革，促進(jìn)貸款利率“兩軌合一軌”，貸款利率定價(jià)參考LPR是大勢(shì)所趨。

目前LPR在下降，而在看得見的未來，LPR大概率也呈下降趨勢(shì)。目前五年期以上LPR報(bào)價(jià)4.75%，相較改革前已下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。

“30年后LPR上升還是下降？不知道。但你可以提前還清房貸或賣房子。”一位專家說到。

但央行對(duì)于個(gè)人房貸利率則希望保持基本穩(wěn)定。此前央行副行長劉國強(qiáng)在接受《金融時(shí)報(bào)》采訪時(shí)表示房住不炒仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向，銀行可通過LPR加點(diǎn)方式確定個(gè)人房貸利率，基本保持原有水。在改革完善LPR形成機(jī)制過程中，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長效管理機(jī)制，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水基本穩(wěn)定。

04、如何轉(zhuǎn)換為LPR？

根據(jù)人民銀行公告，按照“等價(jià)轉(zhuǎn)換”原則，用現(xiàn)在的房貸利率水倒算出加點(diǎn)數(shù)值，將“基準(zhǔn)利率上下浮”（做乘法）轉(zhuǎn)換為“LPR加點(diǎn)”（做加法）。

具體來講，加點(diǎn)數(shù)值=您現(xiàn)在的利率水-2019年12月發(fā)布的LPR；加點(diǎn)數(shù)值可為負(fù)值；加點(diǎn)數(shù)值確定后固定不變。

例如，小張的房貸是20年期, 利率水為基準(zhǔn)利率下浮10%（4.9%×（1-10%）=4.41%）。小張?jiān)诮ㄐ惺謾C(jī)銀行上選擇轉(zhuǎn)換為LPR，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)“等價(jià)轉(zhuǎn)換”倒算出的加點(diǎn)數(shù)值為-0.39% (-39BPs)=4.41%（小張現(xiàn)在的利率水）-4.8%（2019年12月的LPR）。加點(diǎn)數(shù)值（-39BPs）確定后固定不變。

加點(diǎn)數(shù)值統(tǒng)一參考2019年12月20日發(fā)布的LPR，根據(jù)現(xiàn)在的利率水進(jìn)行倒算。因此，對(duì)同一筆房貸，在3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，核算出的加點(diǎn)數(shù)值一樣。而且各家商業(yè)銀行實(shí)行統(tǒng)一規(guī)則，不會(huì)出現(xiàn)核算出的加點(diǎn)數(shù)值不一樣的情況。

LPR分為1年期和5年期以上兩種，如您原來的貸款是5年以上的（比如貸了20年、30年），參考5年期以上LPR；原貸款是5年及以下的，參考1年期LPR。

05、房貸利率什么時(shí)候會(huì)調(diào)整？

現(xiàn)在的LPR降低了，轉(zhuǎn)換后利率是否立刻降低？銀行說不會(huì)，因?yàn)槔�率要等到利率調(diào)整日才會(huì)調(diào)整，利率調(diào)整日一般是每年1月1日或貸款發(fā)放日在每年的對(duì)應(yīng)日期。即便LPR每月公布時(shí)都會(huì)發(fā)生變動(dòng)，也要根據(jù)重定價(jià)周期走。重定價(jià)周期最短為一年（利率至少一年調(diào)整一次），因此不會(huì)每月調(diào)整。

06、應(yīng)該怎么轉(zhuǎn)換？

在當(dāng)前特殊時(shí)期，多家銀行推出了通過手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行辦理業(yè)務(wù)；后續(xù)視疫情發(fā)展，將逐步開通線下渠道，包括任一營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)智慧柜員機(jī)（STM）、柜臺(tái)、個(gè)貸中心辦理。如果需要就貸款利率、重定價(jià)周期和重定價(jià)日進(jìn)行協(xié)商，則需要聯(lián)系原貸款機(jī)構(gòu)。