2017年全國兩會，國務院總理李克強提出“中國今年完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策。中國今年要適應住房剛性需求、改善需求，因城施策化解房地產庫存”的背景下，自治區地方稅務局日發布《關于落實支持房地產去庫存工作的通知》（以下簡稱《通知》），多項稅費政策下調推進房地產去庫存。同時，自治區國家稅務局也表示，國稅部門已啟動“營改增”全面推進工作，5月1日將與全國同步實現稅制轉換改革。新一輪減稅利好政策出臺，對南寧樓市影響如何？

最新政策

地稅局：棚戶區改造享稅收優惠

國稅局：“營改增”5月全面推開

自治區地方稅務局日前發布《通知》，重點對棚戶區改造的相關稅收政策進行了明確，改造安置住房經營管理單位、開發商和購房者都可享受相關稅收優惠。

例如，對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅，對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

對購房者來說，個人首次購買90方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

而針對進駐棚戶區改造貨幣化安置房源信息臺的房地產企業，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率調整為1.5%，普通住宅土地增值稅預征率按1%執行。《通知》還明確適當降低房地產開發經營業務企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率。如果企業出現資金困難，可以依照相關規定申報，經批準可延期繳納稅款3個月。

《通知》明確，對個人銷售自建自用住房的，免征營業稅；對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，免征營業稅。對個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。《通知》還指出，將繼續實施免收稅務登記工本費等優惠政策，最大限度為農民工等新市民購房辦理有關涉稅手續提供便利。

此外，自治區國家稅務局也表示，國稅部門已經啟動“營改增”全面推開相關工作，5月1日將與全國同步實現稅制轉換改革。建筑、房地產、金融、生活服務等行業均被納入試點范圍。

業界分析

加大棚改拆遷，擴大購房需求

從自治區地稅局發布的《通知》看出，本輪稅費優惠措施重點是關于促進棚戶區改造、安置房開發和銷售，這一輪政策對樓市去庫存又有何影響？

今年“兩會”政府工作報告、住建部部長陳政高答記者問中，對于棚改也有提及。具體是“棚改貨幣化安置比例提高”。業內人士認為，直接表述“提高貨幣化安置比例”，這是一個重要信號。政府要通過加大棚改拆遷，拆出需求，讓被拆遷者獲得資金補償，然后讓這些拆遷的需求，到市場上購房，實現去庫存。

廣西國悅房地產開發有限公司總經理黃衛忠表示，從國家去化庫存層面來說，稅費新政對于需要買安置房的購房者和購買商品房的購房者居住需求都有一定的刺激。

記者采訪過程中，關于自治區地稅局發布的稅費優惠新政，部分業內人士表示并不太了解，向他們大概闡述新政內容后，有人認為對商品房市場影響不大。大唐地產南寧城市公司總經理助理黃進強分析，商品房市場不會受到太大的影響，因為購買安置房的條件與退出機制并不自由，針對安置房的稅費減免政策，只會對購買安置房的中低收入購房者有影響，而這部分群體并不是商品房的主要購房群體。不過關于“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅”這項政策，將會促使這部分人將已有房源出售后重新購房，促進新建商品房市場流通。

另外，《通知》下調部分類型房產土地增值稅預征率，對進駐棚戶區改造貨幣化安置房源信息臺的房地產企業，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率調整為1.5%，普通住宅土地增值稅預征率按1%執行。對于這一政策，黃衛忠認為，降低房地產開發經營業務企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率，是減輕了開發商在前期開發的資金壓力，有利于房企資金流更好的運轉。

實施“營改增”，鼓勵企業購買不動產

5月1日起，廣西將全面推開“營改增”。自治區國稅局相關負責人表示，“營改增”納稅人將迎來減稅利好，經營成本或進一步下降。如建筑和房地產業，在沒納入試點前，納稅人購買不動產和支付應稅服務無法抵扣，納入“營改增”后，經營成本中不再含有營業稅。

此次“營改增”試點范圍擴大至建筑、房地產等行業，黃進強認為，企業將迎來減稅利好，經營成本或進一步下降。在建筑和房地產業沒納入試點前，企業購買不動產和支付應稅服務無法抵扣，納入“營改增”后，經營成本中不再含有營業稅，將刺激企業、公司購買寫字樓等不動產，從而促進辦公類產品庫存的去化。

對此，黃衛忠也持相同觀點。他認為，此前征收營業稅，項目銷售好壞都要征收營業稅。房地產“營改增”不僅有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，減輕了房企開發過程中的資金壓力，也更貼合市場的實際情況。他還補充，本輪稅費新政將擠壓此前虛高的價格，幫助房地產開發企業更好的運作，剛需、剛改類產品消費得到鼓勵。

同時也有個別業內人士預測，房企經營成本下降后，可能會進行小規模的促銷活動，刺激對價格敏感的“剛需”人群，中小套型商品房的銷售量可能會得到一定提升。