蕪湖市物業服務收費管理實施辦法

  第一條為規范本市市區內物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業的健康發展，根據國務院《物業管理條例》等相關法規和行政規章，結合我市實際制定本辦法。

  第二條本辦法適用于本市市區范圍內具有物業管理資質的企業物業服務收費行為。

  第三條本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

  第四條政府提倡業主或業主委員會通過公開、公、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

  第五條市價格主管部門會同市物業行政主管部門負責全市物業服務的收費管理與監督工作。

  第六條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務內容、服務質量相適應的原則。

  第七條物業服務收費包括物業綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務費。

  根據不同物業的性質和特點、物業服務的不同階段，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

  實行政府指導價的有：

  (一)普通住宅小區的前期物業綜合服務費；

  (二)按照規劃配置的停車場(車位)的停放服務費；

  (三)裝飾裝修垃圾清運費。

  實行市場調節價的有：

  (一)非住宅物業的物業綜合服務費；

  (二)別墅(含雙拼、聯排、疊加)的物業綜合服務費；

  (三)業主委員會成立后住宅小區的物業綜合服務費；

  (四)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的停放服務費；

  (五)物業服務企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費。

  第八條實行政府指導價的物業服務收費，其利潤率不得超過物業服務成本的5%。

  第九條普通住宅小區前期物業綜合服務收費實行分等級定價。

  市價格主管部門會同市物業行政主管部門根據物業類型、服務內容、服務等級和物業服務成本變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并適時向社會公布。

  第十條普通住宅小區的建設單位應當在銷售物業之前，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級，在相應的政府指導價范圍內，通過招標或與物業服務企業協議確定具體的收費標準，并在前期物業服務合同中明確。前期物業服務合同簽訂后15個工作日內，由物業服務企業將服務內容、服務成本及收費標準報市價格主管部門備案。

  第十一條前期物業服務合同作為物業買賣合同附件，經物業買受人簽字確認。前期物業服務合同應當物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間，并同時約定物業服務內容、服務標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

  第十二條對市區分批開發、分批交付的普通住宅小區，原則上執行同一個收費標準。

  第十三條住宅物業應嚴格按房屋設計用途使用，依法經批準改變用途的且經過有利害關系的業主同意，物業服務收費由雙方約定。

  第十四條住宅小區入住率達50%以上、首批物業交付滿2年并且入住率超過30%、首批物業交付滿3年，具備此三個條件之一的，應當成立業主委員會，業主委員會由業主大會選舉產生。各區物業辦或所在地街道辦事處、居民委員會對符合成立業主委員會的小區要給予積極的指導。

  業主委員會成立后的物業服務收費，由業主委員會與物業服務企業根據物業特點和服務要求，參照政府指導價，協商確定收費標準，并在物業服務合同中約定，需要時可邀請所在地居民委員會參與協調。物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容如需變更的，業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示，并按照業主大會規定的程序確認變更合同。

  第十五條物業服務收費可以采取包干制或酬金制等形式。

  包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

  酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

  第十六條實行物業服務費用包干制的，物業綜合服務費用包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

  實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

  物業服務成本或者物業服務支出包括：

  1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

  2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用；

  3、物業管理區域清潔衛生費用；

  4、物業管理區域綠化養護費用；

  5、物業管理區域秩序維護費用；

  6、企業辦公費用；

  7、企業固定資產折舊費用；

  8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

  9、電梯及增壓水泵日常運行維護費；

  10、經業主或業主委員會同意的其他費用。

  第十七條業主或使用人自辦理物業交付使用手續之日起，應當按照物業服務合同的約定交納物業綜合服務費。物業出租的業主應當在簽訂物業租賃合同后，將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

  物業綜合服務費按照法定產權面積(房屋所有權證登記面積)計算，躍層按法定產權面積的一半收取；未領取房屋所有權證的物業，以銷售合同中的約定面積或房產測繪部門實測面積計算。

  未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。

  第十八條納入物業管理服務范圍已竣工但尚未全部出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業綜合服務費由開發建設單位按省、市物價部門規定的標準交納。雙方有約定的，從其約定。

  業主或使用人辦理入住手續后，連續六個月或六個月以上未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業(水、電、氣均未使用)，業主應當向物業服務企業書面備案，具體物業綜合服務費收取標準按省、市物價部門規定的標準交納。雙方有約定的，從其約定。

  對五保戶和實行生活低保的住戶，經業主委員會和物業服務企業雙方商定，可以減收或者免收物業綜合服務費用。

  第十九條住宅小區內，規劃配置用于停放汽車的共用車位、車庫應當優先投入使用，必須滿足業主的需要，對規劃配置的共用車位、車庫的數量，在業主入住時開發企業應當公示。

  住宅小區內確因車多、車位(車庫)少，為緩解停車難的問題，經業主大會同意可以采取競標和議標方式確定停車服務收費標準，經雙方簽訂協議后執行，業主大會的召開方式按照《安徽省物業管理條例》的規定執行。

  占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位收入的分配，按照本辦法第二十三條規定執行。對進入小區執行公務、檢修、救護車輛等臨時停放不得收取停車費。

  有條件的小區可設立外來車輛臨時停車泊位，按規定標準計次收費。

  第二十條高層和小高層住宅的電梯運行費、維修、維護費、安全檢測費；二次加壓水泵運行費等納入代收代交費用，由物業服務企業單獨列帳，合理、公開分攤。

  高層和小高層二次加壓水泵運行費按照需二次加壓用戶實際用水量分攤，電梯運行費、維修、維護費、安全檢測費等按戶分攤，電梯起始層免收，二樓收取20%，三樓收取50%，四樓以上全額收取(含四樓)。雙方有約定的，從其約定。

  第二十一條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視(含有線電視)等單位應當向最終用戶收取有關費用，不得強制要求物業服務企業代收有關費用。

  物業服務企業接受上述單位委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

  第二十二條設有集中供暖系統的物業小區，按照“以收抵支、收支衡”的原則，由物業服務企業提出收費方案，經業主委員會同意后收取，同時，實施收費前應將具體收費標準報市價格主管部門備案。業主委員會成立前，由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中合理約定。物業服務企業在供暖期結束后，應向業主公布收支情況，結余部分結轉下一供暖期使用。

  第二十三條利用物業共用部位、共用設施、設備進行經營性活動的，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意，并經相關部門批準。所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費，70%歸全體業主所有，其用途由業主大會決定。

  第二十四條業主或使用人裝飾裝修房屋的，裝飾裝修單位或裝飾裝修人應在裝飾裝修前與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議，服從物業服務企業的管理。物業服務企業不得向業主(使用人)和裝修單位(裝修人)收取任何形式的裝飾裝修管理費、保證金。

  裝飾裝修單位或裝飾裝修人應當交納裝飾裝修垃圾清運費，裝飾裝修垃圾清運費每方米不高于2元，拆除墻體建筑垃圾清運費由業主和物業公司另行約定。

  第二十五條物業服務企業應當按照《中華人民共和國價格法》的規定實行明碼標價。在物業管理區域內的醒目位置，將企業名稱、收費對象、服務項目內容、服務等級標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、機動車停放服務收費標準、舉報電話等進行公示。

  第二十六條物業服務企業應當完善內部財務管理制度，提高物業管理人員的服務水、技術水，加強物業從業人員業務能力培訓。物業服務企業每半年應以書面形式向業主、使用人公布物業綜合服務費、經營性收益、物業維修資金等收支情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。

  實行物業綜合服務費用酬金制的，物業服務企業應每年不少于兩次向業主大會或業主公布物業服務收費的收支情況。物業服務企業或業主委員會可以按照物業服務合同的約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

  第二十七條物業綜合服務費應按每月、每方米計收。物業綜合服務費可以預收，預收期限原則上不得超過六個月。

  第二十八條物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

  第二十九條物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

  第三十條業主、使用人、開發企業，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業綜合服務費。違反物業服務合同約定逾期不交納物業綜合服務費用的，業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

  物業發生產權或使用權轉移時，業主或物業使用人應當及時結清物業服務費用。

  第三十一條實行政府指導價的物業服務收費實行收費許可證制度。物業服務企業在收費前，應當申請《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費。物業服務企業無證收費的，業主、使用人、開發企業有權拒付。

  第三十二條政府價格主管部門和物業行政主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準、收費行為的監督。物業服務企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

  第三十三條本辦法實施前，已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

  第三十四條市轄三縣價格主管部門和物業行政主管部門，可依據本辦法，結合本地實際制定物業收費管理細則，并報市價格主管部門、物業行政主管部門備案

  第三十五條本辦法由市價格主管部門會同市物業行政主管部門負責解釋。

  第三十六條本辦法自2010年元月1日起執行。原蕪湖市物價局、房地產管理局《關于印發<蕪湖市物業服務收費管理實施辦法>的通知》(蕪價經費[2007]79號)文件同時廢止。