第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動，適用本條例。

第三條市、縣(區)人民政府負責本行政區域內物業管理工作的領導和組織，鼓勵采用新技術、新方法提高物業服務水，將物業服務納入現代服務業發展規劃，促進物業服務行業發展。

蘭州新區管委會、蘭州高新技術產業開發區管委會在各自的管轄范圍內履行物業管理職責。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對物業管理工作進行指導、協助和監督;協調物業管理與社區管理、社區服務，建設單位與前期物業服務企業，業主與物業服務企業等關系;落實老舊住宅小區管理工作。

城市社區、農村村民委員會應當協助、配合街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理的相關工作。

第四條市、縣(區)人民政府物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

市、縣(區)物業管理機構具體負責物業管理活動的日常監督管理工作。

市、縣(區)人民政府其他有關行政主管部門在各自的職責范圍內，負責物業管理活動的有關監督管理工作。

第五條物業行政主管部門應當開展物業管理法律、法規、規章以及相關政策的宣傳、培訓，建立物業服務企業及其管理人員誠信檔案，引導業主、物業服務企業依法行使權利，履行義務。

第六條市物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業管理行業健康發展。

第二章業主大會和業主委員會

第七條房屋的所有權人為業主。

因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權變更登記的人，在物業管理中享有業主權利，承擔業主相應義務。

業主不得以放棄權利為由拒不履行業主義務。

第八條物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第九條一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成。

業主因故不能參加業主大會會議的，可以依法書面授權代理人參加，也可以以電子方式參加討論和表決。

第十條交付使用的專有部分建筑面積達到物業管理區域內建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，開發建設單位應當在三十日內書面報告物業所在地的縣(區)物業行政主管部門。報告應當包括籌備首次業主大會會議所需的下列資料：

(一)物業管理區域劃分的資料;(二)房屋及建筑面積清冊;

(三)建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證復印件;

(四)房屋建筑工程竣工驗收備案表及附屬設施設備交付使用證明;

(五)物業服務用房配置的資料;(六)業主名冊。

開發建設單位未及時書面報告的，已交付專有部分的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議的書面要求。

街道辦事處、鄉鎮人民政府收到開發建設單位書面報告或者業主書面要求后，應當按照規定籌備召開首次業主大會會議。

第十一條下列事項由業主大會決定：

(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(三)選聘和解聘物業服務企業;(四)籌集和使用專項維修資金;

(五)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(六)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(七)改變共有部分的用途;

(八)利用共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用;

(九)利用業主共有的道路、場地設置車位及管理收費事項;

(十)批準業主委員會議事規則;

(十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

(十二)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

(十三)法律、法規或者管理規約約定應當由業主大會決定的其他事項。

決定前款第(四)項、第(五)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

由于業主達不到法定人數無法召開業主大會的，經街道辦事處、鄉鎮人民政府同意，可以召開業主代表大會決定除本條第一款第(四)項、第(五)項外的其他事項。業主代表大會的代表可按幢、單元、樓層等為單位推舉產生，業主代表大會不得少于三十人。

第十二條業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，執行業主大會決定的事項，履行法律、法規規定的職責，接受業主的監督。

業主委員會由五至十一人的單數組成。業主委員會委員由業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數同意。

業主大會和業主委員會的決定，對全體業主及物業使用人具有約束力。

業主委員會做出的決定，應當在物業管理區域內顯著位置公示不少于十五天，在超過專有部分占已交付建筑物總面積過半數的業主且占已交付物業總人數過半數的業主不反對的情況下生效。

第十三條業主委員會委員應當符合下列條件：(一)系本物業管理區域內的常住業主，且本人有履行業主委員會委員職務的時間保證;

(二)身體健康，年齡不超過70周歲，能夠履行委員職責;

(三)本人、配偶及其親屬未在本物業管理區域提供服務的物業企業出資或者任職;

(四)法律、法規規定的其他條件。

第十四條業主大會每年至少召開一次會議，由業主委員會召集。

業主委員會未按業主大會議事規則按期召集業主大會會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促召開業主大會會議。

有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

(一)發生重大事故或者緊急事件，需要及時處理的;

(二)百分之二十以上業主就物業管理共同事項提議的;

(三)業主委員會委員缺額人數超過總人數三分之一，或者業主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業主委員會副主任辭職、離職的;

(四)業主大會議事規則規定需要召開業主大會臨時會議的。

第十五條業主大會、業主委員會工作經費開支范圍、標準和業主委員會委員的工作津貼，由業主大會決定。業主委員會應當每年向業主大會報告收支情況。

前款所述費用由全體業主承擔，有公共收益的，從公共收益中支付。籌備和召開首次業主大會的經費由開發建設單位承擔。

第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并書面告知相關社區、居(村)民委員會：

(一)業主大會成立和業主委員會選舉情況;(二)業主委員會組成人員名單及其基本情況;

(三)管理規約、業主大會議事規則;(四)業主大會會議記錄和會議決定。

第十七條業主委員會應當建立接待制度，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。

業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。

業主委員會應當建立信息公開制度，及時公布物業服務合同簽訂和履行、管理規約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。

第十八條業主委員會任期屆滿前九十日，應當召集業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會任期屆滿逾期未進行換屆選舉的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導督促換屆選舉。