1、產權調查

首先，要到房管局檢查清楚房屋目前情況，還要仔細查看業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字；其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，確認房屋產權歸屬。

在簽訂房產買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。

2、交定金

如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣家賬戶上。

風險提示

1.當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

2 .賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”;

3 .為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在交接完畢之后，再退還保證金。

3、贖樓

一般來說，贖樓是業主方的責任，針對業主房貸沒有還完的情況。贖樓有兩種操作方式：其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。

風險提示

因贖樓產生的風險，為此環節中最大。買家拿現金贖樓是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。

4、付首期及資金監管

自主交易需要擔心的問題就是資金監管，目前資金監管已成體系，按既成規定去做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監管。

具體操作：買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新房產證后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果出現問題交易終止，則把首期款再打回買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右監管費，但如果通過要按揭銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。

出于公考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時，在放款書上先簽字，放款時雙方便不需要親自到銀行，也能避免買家不配合給賣家帶來困擾。

5、簽訂書面協議

簽訂書面協議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行。

風險提示

1.如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

2.如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

3.如果房產有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述。

4.如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

5.要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的

6、辦理按揭

去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

風險提示

1 .如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。

2 .為預防該情況發生后雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。

7、注銷他項權證

按揭辦理下來后,要注意注銷該物業的他項權證。

8、過戶及交稅

去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。

二手房交易的流程和所需材料，流程主要有：

第一步：賣家持房產證、土地證到不動產登記中心窗口測繪窗口辦理數據匹配，生成一個不動產單元號（相當于身份證號），同時配宗地圖；

第二步：到房屋交易部門依次辦理房屋買賣契約網簽、交易資金托管、房產分戶圖配圖等業務；

第三步：是查閱房產檔案后到地稅部門窗口依法繳納各類契稅；

第四步：到房屋交易部門辦理交易鑒證業務，5個工作日之后領取房屋交易與產權管理告知單；

最后：到不動產登記中心二樓窗口申請登記，需要提供交易告知單、身份證、結婚證、圖紙、買賣契約、稅票等材料，5個工作日可領取不動產證書。

二手房交易所需繳納稅費

賣方

1.個人所得稅

房產交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。

2.增值稅

1、非北上廣深地區增值稅稅率及減免規定：

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;

②個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

注：增值稅附加稅繳納規定(營業稅也繳納，且比例相同)

增值稅附加稅包括城市維護建設稅(7%)、教育費附加(3%)和地方教育費附加(2%);附加稅稅額=增值稅/營業稅x稅率，若增值稅稅額減少，附加稅稅額也會減少。

3.印花稅

住宅不交；非住宅（商鋪、寫字樓、公寓）繳納0.1%

4.交易手續費

2017年4月1日起取消交易手續費

5.測繪費1.36元/米

總額=1.36元/米*實際測繪面積（新政策房改房測繪費標準：面積75米以下收200元，75米以上144米以下收300元，144米以上收400元）

6.土地增值稅

普通住宅免征；非普通住宅（商業、辦公）3年內：房屋成交總額*0.5%；3年至5年：房屋成交總額*2.5%，5年或5年以上：免征。

買房

1.契稅

購買首套房，90方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90方米以上的按1.5%的稅率征收契稅。

購買二套房，面積為90方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90方米以上的，按2%的稅率征收契稅。

購買三套房，契稅為3%。

注：若購買的是商業用房、公司產權、稅率為3%

2.房屋評估費 按評估額0.5%繳納

3.房屋交易手續費

2017年4月1日起取消交易費

4.房屋產權登記費

住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。

風險提示

1.房地產的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移后由受讓人承擔。所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。

2 .目前房價上漲，有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產，讓過戶期間的房產交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封，那么視為業主違約，必須承擔違約責任。