01\購買一手房住房

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》，契稅稅率為3%-5%。年來，為了促進房地產市場發展，經國務院批準，財政部和國家稅務總局先后數次下文出臺了房地產交易環節的契稅、個人所得稅、營業稅、增值稅等優惠政策。目前執行的有關政策如下：

個人購買家庭唯一住房，面積為90米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積在90米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅(按照成交價或存量房交易計稅價格乘以適用稅率，下同)。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。對個人購買上述規定的家庭唯一住房和第二套改善性住房以外的住房，按3%的稅率征收契稅。

我們發現，購買一手房需要注意兩個要點：一是須是家庭唯一住房，為此如果想買房，可以先把其他房子賣掉，使自己成為無房戶（房管登記中心有記載），就可以享受唯一住房的待遇，契稅稅率最高為1.5%；二是第二套改善性住房需注意面積的兩個檔次，90米及以下，90米以上。即第二套改善性住房面積沒有限制。兩檔面積稅率相差1個百分點。

需提供的資料：購房人身份證原件、購房合同正本、竣工決算書、購房發票、補充協議（購房合同與竣工決算書面積有差異的需提供）。如符合上面的契稅優惠政策，需到不動產登記大廳開具家庭住房情況登記證明。

02\二手房買賣交易

（辦證兩年或五年是關鍵）

出售住房，買賣雙方均需繳稅，但時間不同，繳稅不同。這里主要有一個兩年或五年的時間界限，關乎到交不交稅，十分關鍵。

（一） 契稅完稅證或房產證填發日期滿兩年：

賣方免征增值稅；屬于家庭唯一住房，且房產證填發日期滿5年暫免征收個人所得稅。

所以，房子繳納了契稅或者辦了房產證滿五年后再賣的，就可以免增值稅和個人所得稅。也就說滿五年且是家庭唯一住房的就不用交什么稅了。

免征增值稅的政策依據：《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》規定：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。”

買方：1.屬于家庭唯一住房，面積在90米及以下，減按1%繳納契稅；面積在90米以上的，減按1.5%繳納契稅。

2. 屬于家庭第二套改善性住房，面積為90米及以下，減按1%繳納契稅；面積在90米以上的，減按2%繳納契稅。

（二） 契稅完稅證或房產證填發日期不滿兩年：

賣方（需繳納增值稅、個人所得稅、印花稅）：按房產交易系統評估價（購房合同價格高則依合同價），全額繳納5.67%增值稅及其附加。

個人所得稅 按差額20%或全額1%繳納。（差額=轉讓收入-房屋原值-已繳稅金-合理費用）

說明：賣方能夠提供完整、準確的房屋原值憑證，或者主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，按照轉讓所得20%計算繳納個人所得稅；賣方無法提供完整準確的房屋原值憑證，主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實房屋原值的，個人所得稅以本次交易價格或存量房交易計稅價格乘以核定征收率1%計算繳納。

實際操作中，個人所得稅的征稅原則按差額20%或者全額1%孰低的原則征收。

可見，不滿兩年上市買賣的要比滿五年且是家庭唯一住房的，多繳納房價全額6.67% 的稅金，實在是差距懸殊啊。是兩年內必須賣，還是2?5年期間賣，還是堅持到5年后再賣，要好好規劃，就可以節省一筆不小的稅費。

買方（只繳納契稅）：1.屬于家庭唯一住房，面積在90米及以下，減按1%繳納契稅；面積在90米以上的，減按1.5%繳納契稅。

2. 屬于家庭第二套改善性住房，面積為90米及以下，減按1%繳納契稅；面積在90米以上的，減按2%繳納契稅。

需提供的資料：（1）房主與購房人身份證原件；（2）房產證原件；（3）存量房買賣合同（房改房、經濟適用房需提供原房主夫妻雙方的身份證）；（4）房管部門原房產檔案；（5）購房發票和契稅完稅證明；（6）如符合上面的契稅優惠政策，需到不動產登記大廳開具家庭住房情況登記證明。

03\營業房買賣交易

購買一手房營業房：

1.契稅：按購房總價款乘以3%的稅率全額繳納。

2.印花稅：按購房總價款乘以萬分之五的稅率全額繳納。

需提供的資料：購房人身份證原件、購房合同正本、竣工決算書、購房發票、補充協議（購房合同與竣工決算書對房屋面積有差異的需要）。

購買二手房營業房：

買方：

契稅：按3%全額繳納：評估價全額×3%。

印花稅：按評估價乘以萬分之五繳納。

賣方：

增值稅及附加：按差額（評估價-原值）的5.6%繳納增值稅及其附加，按差額的0.07%繳納水利基金。

土地增值稅：執行四級超率累進稅率，按照收入減除相應扣除費用后的增值額的一定比例，適用30%-60%的土地增值稅稅率，計算繳納。

個人所得稅：按差額的20%繳納（差額=評估價-原值-印花稅- 土地增值稅-上次契稅）。

無發票又無契稅完稅證明的按全額1.5%繳納個人所得稅。

印花稅：按評估價乘以萬分之五全額繳納。

需提供的資料：房主與購房人身份證原件、房產證原件、原始購房發票、原契稅完稅證明、存量房買賣合同、不動產登記中心調檔資料（查清房屋是否有共有人、是否有他項權利登記等）。

可見，賣房子的要比買房子的繳納的稅款更多。

按照有關規定，購房人在辦理房產證之前，必須先到稅務部門繳納相關稅費，然后持完稅證明到房管部門申請辦房產證，即“先稅后證”。即買賣房屋需繳納應納稅款是辦理房產證的前置條件。

現實中還經常碰到繼承房屋和贈與房屋如何繳稅的問題。這個問題稅法的規定比較復雜，應結合《中華人民共和國民法總則》、《繼承法》等法律法規進行理解。限于本文篇幅，將另文專題介紹。這里簡要說一下。

對于法定繼承人（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承房屋遺產的，不征收契稅和個人所得稅。

對于無償贈與配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或贍養人；或房產所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權的，對當事雙方不征收個人所得稅，贈與方免繳增值稅。除上述規定的免稅情形外，房屋產權發生轉移應按規定繳納相關稅款。

04\運用房產和土地涉稅綜合管理系統評估

房屋買賣雙方在交易時要簽一個買賣合同或協議，上面要寫明房屋的交易價格。有的人為了少交稅就協商把價格標低。但到房管局辦過戶時，必須先繳清稅款遞交完稅證，才能給辦理房產證（即先稅后證）。為了取得一個客觀公允的房地產價格，稅務部門開發了房產和土地涉稅綜合管理系統，進入其中的存量房交易管理模塊，進行評稅。如果評估系統評出的價格高于合同價，就以稅務評估價格為準；如果合同價高于評估系統評出的價格，就以合同價為準；即孰高原則。

具體錄入信息：輸入買賣雙方的基本信息，其他處房屋產權證書號、購買方套次、賣方套次、原取得方式、房屋地址、面積、市場價格等項，均需根據合同、房產證、不動產登記信息查詢結果證明及提供的其他資料準確填寫，評估生成房地產計稅價格。

05\錄入金稅三期系統征收稅款和信息共享

在確定房地產計稅價格后，就要進入金三系統存量房銷售信息采集模塊錄入信息、繳納稅款了。信息是根據房產證與不動產登記信息查詢結果證明上提供的信息進行填寫的。程序是→錄入賣方信息（房產證有共有人，身份證信息都要錄入，所占份額和交易份額根據共有人數劃分比例）→錄入購買方信息（二手房買賣合同備案幾個人，身份證信息都要錄入，所占份額和交易份額根據備案人數劃分比例）保存→是否進行存量房交易申報→是，然后錄入評估價格，根據涉及到的稅種，再錄入相關數據，計算扣繳稅款。

在互聯網大數據支撐下，多部門共治共管共享相關信息。借助政府大數據云，公安、人民銀行、金融監督管理等相關部門須協助稅務機關確認納稅人的身份、金融賬戶信息等。政府多個部門實現了房產交易信息的全國互聯互通。個人轉讓不動產的，稅務機關根據不動產登記等相關信息核驗應繳的個人所得稅，登記機構辦理轉移登記時，應當查驗與該不動產轉讓相關的個人所得稅的完稅憑證。從而在稅務、房管、銀行等多部門建立了完備的監控網絡，個人在全國進行房地產交易、登記、納稅等情況盡在掌握，稅務部門能從網上查詢到的納稅人房產信息，就無需納稅人再給稅務部門提供了，讓納稅人跑一次或不用跑。這也為房地產稅的開征創造了條件。納稅人要用好用足稅收優惠政策，做好經營規劃，科學管理，降低成本，規避風險，依法納稅，實現效益最大化。