蘇州市人民政府文件

蘇府辦[2002］103號

關于印發蘇州市城市房屋拆遷管理條例實施辦法的通知

各區、民政府，蘇分工業園區、蘇州高新區管委會；市各委辦局／公司），各直屬單位：
現將《蘇州幣城．市房屋拆遷管理條例》實施辦法印發給你們，請認真貫徹執行。

《蘇州市城市房屋拆遷管理條例》實施辦法

《蘇州市城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《市條例》）己由市人大常委會第36次會議制定并經省人大常委會第31次會議批準，自2002年11月五日起施行。為正確理解和運用《市條例》，規范拆遷行為和統一操作方法，特制定本實施辦法。
一、關于委托管理的分工和審批程序
（一）蘇州市人民政府城市房屋拆遷管理辦公室（以下簡稱市拆遷辦）受市建設局委托對全市城市房屋拆遷工作實施監督管理；吳中區、相城區建設局受市建設局委托對本區城市房屋拆遷工作實施監督管理。受委托的單位，不得再委托其他單位行使拆遷管理職能。
（二）受委托單位在報批拆遷許可證、公告、裁決書、行政處罰決定書時，應當連同報批的文件資料一起送市拆遷辦審查。市拆遷辦審查后報市建設局批準。
二、拆遷許可證、停辦通知等審批程序
（一）拆迂管理部門對申請拆遷事宜進行審查時，按分段審查形式進行。
1．當申請人提供《市條例》第六條第二款第二項文件后，由拆遷管理部門會同申請人對規劃紅線范圍進行勘查核對，確定拆遷范圍。現場勘查應當制作勘查意見書。
2．勘查確定拆遷范圍后，拆遷管理部門應當書面通知評估等工作，以便申請人準備資金。房源和制定切實可行的拆遷計劃和方案。
3．申請人提供全部文件資料后，拆遷管理部門應當在《市條例》規定的審查期限內完成審查工作，審查工作應圍情況和拆遷計劃方案的可行性來進行。
（二）《市條例》第七條規定的“拆遷范圍確定后”是指頒發拆遷許可證之日起。拆遷管理部門應當在折過項目驗收合格后，15個工作7內書面通知工商、規劃、房管、國土等有關部門及時辦理解凍手續。
三、其他管理問題
拆遷項目結束后，拆遷人和拆遷實施單位應及時通知拆遷管理部門，由拆遷管理部門進行審查驗收。驗收合格后，拆遷管理部門應當制作驗收合格單。對驗收不合格的，拆遷管理部門應責成拆遷人和拆遷實施單位及時整改，有違法行為的，經查實，依法予以處罰。
四、補償形式及相關拆遷協議的簽訂
（一）直管公房由房產管理局與承租戶解除租賃關系。拆遷人憑承租人的退租手續，分別與房產管理局和承租人簽訂貨幣補償安置協議。單位房和私房需事前征求被拆遷人意見。
（二）拆遷人提供的房源作為產權調換房源，除此以外不作產權調換。選擇產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當簽訂產權調換協議書。
（三）折遷人在交付產權調換房屋時，必須向被拆遷人提供房屋所有權登記證明、國有土地使用權分割證、國有土地使用權轉讓合同、住宅質量保證書、住宅使用說明書的原
件和拆遷許可證的復印件。
用二手房進行產權調換的，必須向被拆遷人提供原房屋所有權證和國有土地使用權證。
（四）有租賃關系的被拆遷人選擇貨幣補償的，必須向拆迂人提供已解除租賃關系的證明，或者另行安置承租人的合同后，方可與拆迂人簽訂貨幣補償協議書。
（五）單位承租直管公房分配給職工居住且未變更戶名的，拆迂人根據原承租單位出具的分配證明和劃定各戶分配面積后，確定新的承租人，并與其簽訂貨幣補償協議書。
單位承租直管非居住用房分配給職工居住的（含單位自有非居住用房），按居住用房確認。職工得到居住后另行開店經營的，按照《市條例》第二十四條規定予以界定。
（六）直管公房承租人死亡后未變更承租人戶名的，可由同住的配偶憑戶籍證明與拆遷人簽訂貨幣補償協議書。配偶不同住或者也死亡的，可由同住子女憑戶籍證明并出具具結書后，與拆遷人簽訂貨幣補償協議書。承租人死亡后，沒有同住家庭成員的或者轉讓未變更戶名的，必須先到房管部門辦理戶名變更。被拆遷人憑變更手續與拆遷人簽訂貨幣補償協議書。
五、被拆遷房屋的用途界定與面積認定
（一）公益事業用房。《市條例》第二十七條規定的公益事業用房是指不以盈利為目的的文教衛生以及社會公共福利性非生產經營性事業用房。不包括民營。
公益事業用房在實行貨幣補償時，按其所在區位的住宅房拆遷計算辦法結算。如實行異地重建的，當新建房屋與被拆除房屋出現不同結構時，拆遷人與被拆遷人應當依據重生價格結算結構差價。被拆遷人需超出原規模進行建
設的，超出部分的費用由被拆遷人按市場價承擔。
（二）《市條例》第二十四條規定的住宅改作非住宅使用的，是指已實際開業經營使用的。對僅有變更手續，從未實際開業經營的或者已停業半年以上的，不予認定為非住宅（以營業稅單為依據）。
（三）《市條例》第二十四條第二款非商業用房改作商業用房自營或者出租營業的參照標準：自營開業的，開業部位在房屋所有權證記載的合法建筑面積內，并已辦理土地使用權用途變更手續，有營業執照和稅務登記證等有效批準文件。出租開業的，還需提供房屋租賃許可證、土地使用權準租許可證后方能認定。
（四）改變房屋用途的面積認定：
l自營開業的，以土地用途變更面積確認營業面積。
如樓層也確為經營場所的，以實際丈量為準。
2．出租開業和直管公房原租戶開業的，以房屋租賃許可證批準的面積認定。
3．變更面積或者批準面積明顯大于實際經營面積的，以實際經營面積認定。
（五）商業用房和非商業用房的分類詳見下表：
使用性質－－單位性質－－說明
商業
商業：指食品、飲料、煙草、日用百貨、紡織品、服裝、鞋帽、日用雜貨、五金、交電、化工、藥品、醫療器械、圖書報刊、家具、石油制品、汽車、摩托車及其零件、煤炭、計算機及軟件、辦公設備、首飾、生產資料等批零業店面
金融保險業：指各類銀行、信用社、信托公司、證券交易所、證券公司、保險公司、融資租賃公司經營部位
娛樂業：指歌舞廳、電子游戲廳、游樂園（場）、夜總會等娛樂場所
餐飲業：指飯店、酒店、飯館、快餐店、小吃店（鋪）、冷飲店、茶館等
服務業：指理發及美容化妝業、淋浴業、洗染業、攝影及擴印業、托兒所、日用品修理業、家務服務業、殯葬業、刻字、印名片、曬圖、復印、譽寫、旅館業（各類賓館、旅館、招待所、大車店）、租賃服務業、旅游服務等經營店面

非商業
工業、倉儲業：工業指各類工廠、車間、手工業作坊等，具體包括：食品加工制造業、飲料制造業、煙草加工業、紡織業、服裝及其他纖維制品制造業、皮革、毛皮、羽絨及其制品制造業、木材加工及竹、藤、棕、草制品業、家具制造業、造紙及紙制品業、印刷業、紀錄媒介的復制、文教體育用品制造業、石油加工及煉焦業、化工原料及化學制品制造業、醫藥制造業、化學纖維制造業、橡膠制品業、塑料制品業、非金屬礦物制品業、金屬冶煉及壓延加工業、金屬制品業、各類機械設備制造業、武器彈藥制造業、儀器業表制造業等倉儲業指國家或地方的倉備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料廠等
辦公：指寫字樓、非營業性的公司用房
其他：以上未包括的非住宅使用性質

六、竣工不滿5年的住宅的認定標準：
（一）整幢房屋為多層住宅的和企事業單位建造的住宅以竣工驗收合格之日起計算。
（二）城市居民建造的住宅以核發建筑執照的日期為正式竣工日期。
（三）已征為國有土地的原集體土地上所建的住宅，被拆遷人能提供原始竣工驗收單的，以竣工驗收單的日期為準；被拆遷人不能提供原始竣工驗收單的，以原所在地人民
政府核發的建房批復日期加6個月建設期為正式竣工日期。
（四）增加10％的貨幣補償金額是指評估總額的10％（單指房屋合法面積）。
七、無地隊居民的房屋所有人和面積認定
已依法征用為國有土地的原集體土地上所建的房屋，以原所在地人民政府建房批復或者建設工程規劃許可證認定所有人和建筑面積；土地使用面積以宅基地證或者當地人民政府批準的用地面積認定。
八、居住困難戶補償安置原則
《市條例》第二十人．條規定的不小于原住房面積是下限規定，實際安置中應實事求是，充分考慮以下原則：
（一）有限解決居住困難。所謂有限是指在原面積的基礎上適當解決居住困難。因此，拆遷人要排除戶籍中不居住在內的人員（包括租賃他人住房居住的）。
（二）安置房源可用非成套房，但安置房的價值不得低于被拆遷人應得的貨幣補償款。
九、被拆遷人（承租人）購房契稅和辦證問題
（一）被拆遷人產權調換或者貨幣撲償后自行購房的，其調換房或自購房價值與被拆遷房屋原面積評估價值相等部分（以評估總額為準）的契稅免征。超過等值部分的，全額征收。
（二）被拆遷人可憑拆遷協議書、納稅申報通知單、拆遷許可證復印件、購房合同、發票等材料到市契稅征管所申報納稅。
十、其他有關問題
（一）《市條例》中規定辦理相關手續的期限均為工作
日。
（二）《市條例》第三十二條中規定的搬遷期限內提前搬遷的，是指拆遷人在拆遷現場公布的提前搬遷期。
（三）各縣級市可以參照本辦法執行，也可以根據當地實際情況另行制定貫徹辦法。
（四）本辦法自2002年11月1日起實施。
（五）《市條例》及本辦法實施前已批準的拆遷項目，仍按原規定執行。2001年11月30日蘇州市人民政府印發關于貫徹《城市房屋拆遷管理條例》的若干意見的通知（蘇府號文件）同時廢止。