一、概念的提出

筆者提出以房養(yǎng)老的基本沒想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優(yōu)化配置的理論，將住房這種不動產(chǎn)通過一定的形式和機制，實現(xiàn)價值的流動，以對家庭的養(yǎng)老保障事宜發(fā)揮相應(yīng)的功用。以房養(yǎng)老(HEcM)，也可稱為反按揭，住房反向抵押貸款，是指已經(jīng)擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給、保險公司等，相應(yīng)的金融機構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)期壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的半均壽命計算，將其房屋的價值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給借款人，～直延續(xù)到借款人去世。它使得借款人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)并負責(zé)維護。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，并同時享有房產(chǎn)的升值部分。

二、社會背景

以房養(yǎng)老模式預(yù)期將有廣闊前景和社會需求，具有重大理論意義和可操作性。

1.住房商品化，居者有其屋，存在廣泛的潛在市場，為家庭借此模式養(yǎng)老奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。第五次普查數(shù)據(jù)顯示，我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶口的9.2%;5333%戶購買經(jīng)濟適用房，占6.5%;2401075戶購買原公有住房，占29.4%;加上26.8%的家庭戶自建住房，擁有住房的城市家庭戶達到了587萬戶，占總個數(shù)的72%。由此可見，以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)有龐大的潛在市場。

2、獨生子女政策加快老齡化社會到來，推動以房養(yǎng)老的實行。在養(yǎng)老保障體制并不健全，實施獨生子女政策的情況下，未來“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)模式將占主導(dǎo)地位。如果老年人的子女無力或不愿承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)，“倒按揭”不失為一種很好的養(yǎng)老轉(zhuǎn)換途徑。

3、核算意識、理財觀念深入人心。老年人到了退休年齡，養(yǎng)老雖有社會養(yǎng)老保險提供退休金，但退休金要低于工作時的收入，可能會降低老年人的生活水。所以，需要多渠道籌集養(yǎng)老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房價值提前變現(xiàn)，就可以極大地改善老年人的生活質(zhì)量，而這絲毫不會影響到老年人現(xiàn)在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產(chǎn)。

4、社會保障制度不夠健全，資金缺口大，政府和企業(yè)尚不能完全擔(dān)當(dāng)社會養(yǎng)老的重任。中國的老齡化問題越來越嚴(yán)重，雖然目前的社會養(yǎng)老政府起著主要的作用，然而由于我國人口基數(shù)大，政府難以承受養(yǎng)老的巨大資金。從理論上說，以房養(yǎng)老具有較強的可操作性，也是解決養(yǎng)老資金的一個重要思路，它既能盤活房屋存量，又解決了社會保障問題。

三、新型模式及可行性分析

筆者從“以房養(yǎng)老”的前提(房屋產(chǎn)權(quán))和合理處置產(chǎn)權(quán)的角度，認為從理論上可采取的幾種模式：對于目前還未能獲得房屋所有權(quán)的老齡人來說，如果想加入“以房養(yǎng)老”的行列，可以采用合資購房養(yǎng)老模式：合資購房養(yǎng)老，就是針對這樣一群購房資金不足老齡人，他們可以向貸款購房，貸期內(nèi)不必還本付息，身故后用該住房還貸。

合資購房可以解決老人的居住問題，還可以以變相的方式獲得房屋帶來的收益，但是合資購房的產(chǎn)權(quán)分割是最容易產(chǎn)生問題和矛盾的。所以，在合資購房之前一定要簽訂合資購房協(xié)議書，明確產(chǎn)權(quán)的分配。由于銀行借此參與房地產(chǎn)投資，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說面臨著更大的不確定因素。

對于擁有房屋所有權(quán)的老齡人來說，可以選擇以下模式：

1.反向抵押貸款。這種模式適合擁有房屋所有權(quán)者，特別是空巢老人家庭。對于反向抵押貸款模式機構(gòu)和老人共同面對房地產(chǎn)風(fēng)險，同時老人也能從中獲得抵押的貸款提高生活質(zhì)量。國外比較盛行，我國金融工具不夠健全完善，該業(yè)務(wù)還在探索之中。

2.售房養(yǎng)老。老人把住房所有權(quán)出售給特定機構(gòu)，使用權(quán)繼續(xù)保留到死亡為止，老人用房款養(yǎng)老。這種模式和反向抵押貸款最大的區(qū)別是房屋所有權(quán)和面對房地產(chǎn)風(fēng)險問題上。售房養(yǎng)老主要面臨的是傳統(tǒng)觀念的障礙。

3.住房置換。老人可以將自己的大房子售出，在郊區(qū)換購小房，用差價款來養(yǎng)老。而且，目前我國的養(yǎng)老、醫(yī)療等都可以轉(zhuǎn)移。這種模式主要出于老人的意愿，可行性較強。

4.住房出典。老人將房子出典給金融機構(gòu)，獲得一定典當(dāng)金來提高生活質(zhì)量。老人的子女可以選擇把該房產(chǎn)買回，待老人去后，子女只需要把這些年金融機構(gòu)支付給老人的總額償還，再按消費貸款利率支付利息，那么房子仍舊是子女的。

5.將房子抵押給養(yǎng)老院，養(yǎng)老院負責(zé)養(yǎng)老。老人把房子抵押給養(yǎng)老院，經(jīng)后可人住老年公寓，并重申免交一切費用，而房屋產(chǎn)權(quán)在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。204月南京市私營的湯山留園老年公寓首家推出了此種以房養(yǎng)老”模式。幸福人壽已成為首個試辦此業(yè)務(wù)的公司。

6.異地集中養(yǎng)老模式。在優(yōu)美、便利但不發(fā)達地域，建立大規(guī)模養(yǎng)老基地，有專人護理，將都市的老人移居于此養(yǎng)老，原房由債權(quán)人另行處理。這種養(yǎng)老模式減低養(yǎng)老，提升養(yǎng)老質(zhì)量，解決老人的孤獨問題、生理護理問題、日常起居飲食和娛樂問題等。

以上選擇模式的可行勝分析：(1)房子價格問題。以房養(yǎng)老存在著兩個階段的房產(chǎn)價格問題：簽約時的價格和老人臨終債權(quán)人收回房子時的價格。這就需要房地產(chǎn)評估行業(yè)的加入，但是房地產(chǎn)風(fēng)險是無法避免的，同時，需要有很健全公正的做后盾，機構(gòu)參與房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府應(yīng)該從中協(xié)調(diào)防止房地產(chǎn)受某些機構(gòu)支控，房價飆升。(2)觀念問題。以房養(yǎng)老面臨著嚴(yán)重的觀念障礙，中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。筆者提出的住房出典模式很好的解決了這一障礙問題。老人將住房出典獲得養(yǎng)老金，緩解了子女資金周轉(zhuǎn)問題，同時充分發(fā)揮了房子帶來的福利作用。子女只需要付完出典期間金融機構(gòu)付予老人的總額就可以收回原有房子，實則是為子女延緩了支付養(yǎng)老消費的一種方案。(3)拓展金融業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展。無論是合資購房養(yǎng)老還是其他的以房養(yǎng)老模式，都帶動、等機構(gòu)都參與其中。使得金融機構(gòu)將責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密的結(jié)合在一起。有效的促進社會正常的轉(zhuǎn)型機制的運作和發(fā)展。

四、以房養(yǎng)老的實際意義

1、老年人出售自有住房以養(yǎng)老，有效解決養(yǎng)老資金來源，減輕家庭養(yǎng)老負擔(dān)，有利于調(diào)節(jié)家庭生活，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置提供一種新的思路。以房養(yǎng)老將養(yǎng)老保險、社會保障與購房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的出路，減輕社會和家庭養(yǎng)老的壓力。

2、激活房地產(chǎn)交易，刺激內(nèi)需，增強中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性，增加國民經(jīng)濟的新的增長點。為金融保險機構(gòu)的業(yè)績利潤增長開辟一條新的通道，達到一種保險資金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的新型循環(huán)機制。

3、倡導(dǎo)兒女獨立自強，老人自我保障，減輕老人和兒女的養(yǎng)老負擔(dān)，組建適應(yīng)市場經(jīng)濟體制的新型代際關(guān)系。

五、結(jié)語

以房養(yǎng)老作為一種新型的養(yǎng)老模式，是對現(xiàn)行養(yǎng)老制度的補充和完善，它有利于提高老年人的生活質(zhì)量，減輕國家和社會的蕎老壓力，是真正的把錢花在最關(guān)鍵的地廳。當(dāng)然，作為一種新型的經(jīng)濟模式，“以房養(yǎng)老”的運行必然面臨種種困難;但正如國人對“按揭買房，的接受過程一樣，隨著制度的完善和健全，“以房養(yǎng)老”，必將成為我們正積寸養(yǎng)老問題可供選擇的方式之一。