房屋貸款方式有三種：一是住房公積金貸款；二是商業(yè)貸款；三是組合貸款。

商業(yè)貸款

是中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行，為居民購(gòu)買自用普通住房提供的貸款，執(zhí)行法定貸款利率。商貸是以贏利為目的，利率相對(duì)高，商貸的基準(zhǔn)利率是4.85%（五年以上）。

公積金貸款

是指住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款。它是屬于政策性的個(gè)人住房貸款，一方面是利率低，公積金貸款利率是3.25%（五年以上），另一方面主要為中低收入的公積金繳存職工提供。

今年3月，瀘州市發(fā)布的《瀘州市合力應(yīng)對(duì)疫情影響支持建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)若干措施》中提出：調(diào)整住房公積金最高貸款額度，單方繳存住房公積金的，最高貸款額度由但是30萬元調(diào)整為40萬元；夫妻雙方繳存住房公積金的，最高貸款額度由40萬元調(diào)整為50萬元。從2020年3月19日?qǐng)?zhí)行，有效期至2020年12月31日。

同時(shí)，調(diào)整公積金提取政策，支持通過純商業(yè)按揭貸款方式購(gòu)買第二套改善性住房家庭提取公積金用于支付購(gòu)房首付款。

組合貸款

商業(yè)貸款和公積金貸款可以一起，在買房時(shí)同時(shí)申請(qǐng)，就是所謂的組合貸款。

針對(duì)不同的購(gòu)房者買不同總價(jià)的商品房應(yīng)該如何選擇貸款方式，三江地產(chǎn)售后專員高女士為我們做了詳細(xì)介紹。

高女士：針對(duì)買了公積金的購(gòu)房者，多數(shù)會(huì)選擇用公積金貸款，利率低；但是公積金最高貸款額度50萬，如果首付款不夠，貸款需要超過最高額度的，那么就可以選擇公積金+商業(yè)組合貸；不過，有些開發(fā)商不支持這種組合貸方式，購(gòu)房者也可以選擇用商業(yè)貸款的方式，再用購(gòu)房合同和購(gòu)房發(fā)組合貸提取公積金。

對(duì)于沒有公積金的購(gòu)房者，那么就只能選擇商業(yè)貸款，在銀行流水、收入證明、個(gè)人征信均通過的情況下首套房首付30%，征信有問題者需要擔(dān)保人擔(dān)保，相對(duì)應(yīng)的也會(huì)提高利率。

總的來說，家庭資金充足或者房源總價(jià)不高，有公積金且有足夠首付款的，那就純公積金貸最好；家庭資金儲(chǔ)備一般，有公積金但在公積金最高貸款額度限制條件下不夠首付的，則可以選擇組合貸；家庭資金儲(chǔ)備一般又無公積金的，就商業(yè)貸款。

此外，就商貸購(gòu)房來說，向銀行還房貸的方式也有兩種：等額本金與等額本息。

等額本金：每月固定還款本金，隨著本金逐漸降低，需要還利息也減少；

等額本息：固定每個(gè)月還款數(shù)額，一部份是還本金，一部份是還利息。

對(duì)于購(gòu)房者來說，該選擇那種還款方式呢？

等額本金前期還款壓力較大，到后面就相對(duì)輕松，需要還的總利息也相對(duì)少；等額本息月供數(shù)額一如既往，但需要還的利息相對(duì)較多。

因此，在日常生活水可以得到保障的前提下，對(duì)于當(dāng)前收入豐厚且月余額較大、房貸月供根無壓力的購(gòu)房者，適合選擇等額本金；當(dāng)前收入一般但較穩(wěn)定的購(gòu)房者，則更適合選擇等額本息。

中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年1月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，和12月的保持不變。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

從文件中我們得知，四大方面的調(diào)整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。

2、加點(diǎn)數(shù)值方面：加點(diǎn)數(shù)值為原合同最的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

3、利率水方面：轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水保持不變。

4、后續(xù)周期和價(jià)格調(diào)整：借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換問題，中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人也是做出了相關(guān)解讀。

1、推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制公告。目前接90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號(hào)公告，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

2、存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水應(yīng)保持不變。

3、存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR？

答：自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時(shí)通過多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點(diǎn)數(shù)值為原合同最的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水保持不變；借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換？

答：除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量浮動(dòng)利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR模式；市場(chǎng)在變，未來房貸利率，每年都能調(diào)整1次，房貸利率不會(huì)再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”后，其房貸利率就會(huì)隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購(gòu)房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。