中國人民銀行發(fā)布公告宣布：從10月8日起，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款，定價(jià)基準(zhǔn)從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR，也就是貸款基礎(chǔ)利率。

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，個(gè)人住房貸款利率將如何定價(jià)？這項(xiàng)改革又將給居民家庭帶來哪些影響呢？

個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)10月8日起調(diào)整

根據(jù)央行公告，10月8日起新發(fā)放的個(gè)人住房貸款，利率以最一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，LPR由貸款市場報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

同時(shí)，公告明確，首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，假設(shè)最新的5年期以上LPR為4.85%，則首套住房貸款利率不低于4.85%，而二套住房貸款利率不低于5.45%。

中國社會科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融中心主任 尹中立：在這之前實(shí)際上是利率體系是雙軌制的，我們當(dāng)前實(shí)施的所謂的LPR，它實(shí)際上是完成了我們利率市場化體系報(bào)價(jià)系統(tǒng)的最后一道程序。

此外，公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。比如說，購房者第一年的利率為5.45%，利率一年一調(diào)整，一年后，如果相應(yīng)期限的LPR上調(diào)40個(gè)基點(diǎn)，則購房者第二年的利率為5.85%。

中國社會科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融中心主任 尹中立：

現(xiàn)在LPR是每個(gè)月報(bào)價(jià)一次，我們和銀行簽訂合同的時(shí)候，如果是（利率重定價(jià)）調(diào)整的周期是一年的話，就意味著我們按揭貸款的利率實(shí)際上是一年調(diào)整一次，所以調(diào)整的頻率比以前更快了、更高了。

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年1月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，和12月的保持不變。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

從文件中我們得知，四大方面的調(diào)整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。

2、加點(diǎn)數(shù)值方面：加點(diǎn)數(shù)值為原合同最的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

3、利率水方面：轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水保持不變。

4、后續(xù)周期和價(jià)格調(diào)整：借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換問題，中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人也是做出了相關(guān)解讀。

1、推進(jìn)存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制公告。目前接90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號公告，推進(jìn)存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

2、存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水應(yīng)保持不變。

3、存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR？

答：自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時(shí)通過多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點(diǎn)數(shù)值為原合同最的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水保持不變；借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換？

答：除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉(zhuǎn)換為LPR模式；市場在變，未來房貸利率，每年都能調(diào)整1次，房貸利率不會再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”后，其房貸利率就會隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。