銀保監會發布新規，商業銀行網貸不得用于購房和償還住房抵押貸款。于此同時，全國房貸利率連降7個月，未來購房成本有望繼續下調嗎？

商業銀行網貸不得用于購房或還房貸

7月17日，中國銀保監會發布《商業銀行互聯網貸款管理暫行辦法》，自公布之日起施行，過渡期為2年。

其中，第二十四條提及，商業銀行應當與借款人約定明確、合法的貸款用途。貸款資金不得用于以下事項：購房及償還住房抵押貸款；股票、債券、期貨、金融衍生產品和資產管理產品等投資；固定資產、股本權益性投資等。此次政策收緊，一定程度上是給樓市“控杠桿”，又堵住了炒房的一道口子！

另外備受關注的還有，互聯網貸款應當遵循小額、短期、高效和風險可控的原則。單戶用于消費的個人信用貸款授信額度應當不超過人民幣20萬元，到期一次性還本的，授信期限不超過一年。據悉，此前招商銀行、建設銀行、浦發銀行、中信銀行、新網銀行等多家銀行線上消費貸的最高額度都高于20萬元。

今年全國首套房貸利率已下降28BP

2020年樓市下半場開啟，“房住不炒”依然是調控主旋律，那房貸利率是漲是跌呢？融360大數據研究院最新發布的房貸報告顯示，2020年7月（數據監測期為2020年6月20日-2020年7月17日），全國首套房貸款均利率則為5.26%，環比下調2BP；二套房貸款均利率為5.58%，均環比下降2BP。

2020年以來，房貸利率持續下調，已連續下降7個月。根據融360大數據研究院的監測數據，全國首套房貸利率較去年底下降28BP，二套房貸利率較去年底下降27BP，降幅均遠超過5年期LPR降幅。

2020年7月首套房貸款均利率最低十城市

2020年7月首套房貸款均利率最高十城市

融360大數據研究院監測的41個城市中，7月22個城市首套房貸款利率均水環比下降，3個城市有所回調，16個城市維持上期水不變。

未來房貸利率可能小幅波動

談及房貸利率未來趨勢，融360認為，從價格角度看，7月15日，央行開展了4000億元中期借貸便利（MLF）操作，利率2.95%，與上期持。按照以往慣例，當月MLF利率變動對LPR報價的引導作用較強，因此LPR大概率也會保持穩定無波動；從政策角度來看，央行在本月初下調了再貸款和再貼現利率，傳達出將通過更靈活的貨幣政策引導實體經濟融資成本下行的信號，大的思路是寬信用市場利率以支持較為薄弱的實體經濟融資，同時在合理讓利的基礎上實施穩健的貨幣政策，防范資金脫實向虛，帶來重大金融風險。因此，綜合考慮以上因素，預計7月20日LPR將維持前值，下行的可能性較小。

進入下半年以來，杭州、寧波、東莞、深圳等房地產過熱地區已經開始收緊樓市調控政策，尤其是深圳的“715新政”堪稱深圳最嚴樓市調控政策。“房住不炒”和“嚴禁消費貸資金違規流入樓市”期被監管部門頻頻提起，再加上前期全國房貸利率今年已累計下行了20多個BP，遠超過LPR降幅，各地市場利率定價自律組織大概率會在房貸利率加點數調降上更加謹慎，以避免刺激市場情緒，未來房貸利率可能會在穩定的基礎上小幅波動。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2020年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，和12月的保持不變。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

從文件中我們得知，四大方面的調整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整。

2、加點數值方面：加點數值為原合同最的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變。

3、利率水方面：轉換時點利率水保持不變。

4、后續周期和價格調整：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動利率貸款定價基準轉換問題，中國人民銀行有關負責人也是做出了相關解讀。

1、推進存量浮動利率貸款定價基準轉換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。目前接90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，人民銀行發布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準穩轉換。

2、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。三是轉換后的貸款利率水由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水應保持不變。

3、存量商業性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？

答：自公告發布之日起，銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整；加點數值為原合同最的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變；轉換時點利率水保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？

答：除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準利率上浮模式”轉換為“LPR利率加點模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉換為LPR模式；市場在變，未來房貸利率，每年都能調整1次，房貸利率不會再出現幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉換為“LPR利率加點模式”后，其房貸利率就會隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。