剛剛官方發布，

4年來房貸基準利率首次降息，

對于買房人來說，月供將有所減少！！！

就在剛剛，央行宣布最新1年期貸款市場報價利率（LPR）為4.15% 此前為4.2%；5年期以上LPR（房貸基準利率）為4.80%，此前為4.85%，比上月下調了5個基點。

這是LPR利率登場以來以來，房貸利率首次下調！同時也可以說（2015年10月24日起，人行公布的銀貸款5年以上基準利率4.9%）這是4年來，房貸基準利率的首次降息！

對于這個結果，既在預料之內，也在預料之外，首先，1年期貸款市場報價利率下調是板上釘釘的事，但5年期貸款市場報價利率也同步下調那就不得了。

貸款市場報價利率是銀行貸款的“基準利率”，商業銀行發放貸款要以它為參考，包含房貸。利率高低影響銀行發放貸款的價格。貸款市場報價利率的確定主要是參考MLF利率，11月5日，MLF利率已經下調5個基點，從3.3%降到3.25%。所以這次貸款市場報價利率下調不意外。

意外之處是5年期貸款市場報價利率也跟著下調，我們都知道，對于個人商業貸款來說，5年期以上的貸款絕大部分是房貸，所以5年期貸款市場報價利率基本上可以視為“房貸基準利率”。

根據現有政策，今年10月8日以后，新發放商業性個人住房貸款利率以最一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率（比如現在5年LPR是4.8%，那么首套利率就不能低于4.8%），二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點（不能低于5.4%）。

上面的全國層面上的，同時地方還可以在全國統一利率的基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

現如今，5年期貸款市場報價利率下調了，雖然降幅不大，只有0.05%，但傳遞了一個信息，房貸利率正在拐頭向下。

最的10月份房價下跌的城市數量比以前要多，如果調控進一步收緊，那么接下來樓市進入寒冬不可避免，現如今“房貸基準利率”出現下調，且未來隨著市場利率的下調，“房貸基準利率”很大概率會繼續下調，那么樓市這個冬天注定不會太冷。

NO. 1｜壹

眾所周知，中國市場利率已經進入“LPR”模式。

8月17日，央行宣布全面改革中國的利率制度，推出了“貸款市場報價利率（LPR）”。

這意味，房貸利率看央行公布的“貸款基準利率”的時代終結了，以后新增貸款都要看LPR。

8月20日，新機制下的貸款市場報價利率（以下稱新LPR）出爐，一年期4.25%，五年期4.85%。

在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。

10月8日，調整個人住房貸款利率、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

據了解，LPR不是央行宣布的，是央行授權“全國銀行間同業拆借中心”負責統計、公布。

由18家銀行報價，報出各自的1年期和5年以上期貸款利率，然后由“全國銀行間同業拆借中心”剔除最低價、最高價，算出的均價。

其他銀行在發放貸款的時候，都要參照LPR利率，然后加上自己的“資金成本”、“風險成本”、“利潤”等因素，也就是所謂的“加點”。

所以，以后各家銀行的貸款利率都不會完全一樣，但LPR利率是其坐標。其中5年以上期的LPR利率，就是普通房貸利率的坐標。

NO. 2｜貳

那么，本次利率下調對于房貸有什么影響？

根據調查，目前首套房貸利率普遍為LPR+105基點，主流首套房利率為5.9%。此番調整后，將降為5.85%！

以貸款200萬，周期20年，等額本息的商業貸款為例，進行比較：

200萬貸款20年，首套房貸款利率由5.9%變成5.85%，微降0.05%。

①月供由14213.48元降至14156.09元，每月少還57.39元；

②總利息由1411235.14元降至1397461.42元，利息總額降低13773.72元。

有業內人士指出，LPR的降低，對于房地產市場肯定是利好消息，而且從趨勢看，這一次的降低只是開始，后續幾次有繼續降低的趨勢。

NO. 3｜叁

值得注意的是，本次樓市利率的微調，意味著調控正式從“遏制大漲”步入“防范大跌”的新階段。

穩樓市，既要遏制大漲，又要防范大跌。如果說前一階段，遏制大漲一直都擺在第一位。那么從今年年中以來，“防范大跌”的緊迫性越來越突出。

目前，已有多地政府出臺“限跌令”，更有不少城市以搶人政策之名變相松開限購之口，這一切都是為了防范可能出現的下跌。

值得一提的是，在官方統計數據里，70個大中城市，已有35個城市二手房出現環比下滑，占比一半，下跌城市首次超過上漲城市，代表市場出現了轉折信號。

這種背景下，維穩，無疑就顯得很重要。

NO. 4｜肆

此外，期還傳來了諸多樓市利好！

信號一：信貸政策利好

11月18日，央行發布消息稱，當天以利率招標方式開展了7天期逆回購1800億元，中標利率2.5%，超預期下調逆回購利率5個基點。

逆回購利率下降，意味著央行在借錢給商業銀行時,收取的費用降低,這就減輕了商業銀行的負擔,商業銀行就能從央行那里借到更多便宜的錢。

中原地產首席分析師張大偉認為，MLF下調代表了11月20日的LPR下調成為定局，對樓市有以下幾點影響：

一、MLF降低，心理影響大于實際影響。

全社會的資金成本降低下，房貸利率上行的可能性就不存在了，而且針對優質區域、優質貸款者，不排除后續房貸利率的輕微下調。整體看，全社會貸款成本都有所降低，這種情況下，房地產相對貸款成本上行可能性不大，但因為各種政策約束，預計下調的空間也有限，保持穩將是主流。

二、后續市場針對首套房貸利率應該有寬松的趨勢。

三、LPR的降低，對于房地產市場肯定是利好消息，而且從趨勢看，這一次的降低只是開始，后續幾次有繼續降低的趨勢。

對于購房者來說，剛需購房者，針對當下的優質房源，可以考慮購買，特別是大部分城市已經限制房價。

四、年末最后2個月還有降準與LPR降低的出現可能性。

經過長時間的政策調控后，國內樓市降溫趨勢明顯，央行小幅降息釋放流動性，也是為了避免樓市過快下滑，一定程度上有助于穩定市場樓市預期。

由于樓市對利率比較敏感，央行降息整體利好樓市。

信號二：多個城市市場調控松綁

8月以來，全國已經陸陸續續有50個城市對原有的落戶政策進行松綁，其中包括一線城市上海的臨港、二線城市珠海、南京，一級天津、三亞，都在試探著政策的底線。

11月11日，深圳宣布取消144?以下房產的豪宅稅；

11月6日，香港宣布：香港人在大灣區9城買房，全面放開限購；

11月5日，央行下調5個基點，以MLF名義釋放4000億元；

10月15日，三亞購房資格由原來需繳納60個月社保降為12個月社保即可；

10月15日，天津宣布：對戶籍暫未遷入天津市的職工，其家庭在天津無住房的，可在本市指定區域購買住房1套，不再提供在津社會保險或個人所得稅證明；

10月15日，南京宣布：只要擁有大專及以上學歷，且可提供南京市居住證和學歷證明，就可以在六合不動產登記中心開具購房證明；

8月6日，上海臨港限購由以家庭為單位，轉為以個人名下房產數量限購；購房資格社保要求由5年轉為3年；人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。

這些政策雖利好樓市，但是原則上還是以維穩為主。可以預見，在住房不炒的大背景下，降庫存、穩財政、穩價格、滿足剛性需求，必然是今后一段時間各地慣用的手段！