2月20日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2017年全國(guó)樓市50強(qiáng)城市排行榜》，選取2017年全國(guó)樓市50強(qiáng)城市的量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，其中50強(qiáng)城市或TOP50城市選取了2017年全國(guó)新建商品住宅成交面積排行前50的城市。

2017年全國(guó)樓市50強(qiáng)城市排行榜

2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出火熱的狀態(tài)，體現(xiàn)在成交面積和成交均價(jià)等指標(biāo)上。尤其是一些熱點(diǎn)城市的樓市更顯亢奮。關(guān)注此類熱點(diǎn)城市，對(duì)于回顧2017年樓市的發(fā)展歷程、把握2017年的市場(chǎng)走勢(shì)等都有積極的作用。

本報(bào)告選取2017年全國(guó)樓市50強(qiáng)城市的量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，其中50強(qiáng)城市或TOP50城市選取了2017年全國(guó)新建商品住宅成交面積排行前50的城市。(2017年這50個(gè)城市新建商品住宅成交面積約占全國(guó)總成交面積的38%。)對(duì)此類城市新建商品住宅成交面積、成交面積同比增幅、新建商品住宅成交均價(jià)、成交均價(jià)同比增幅等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和排行，能夠更好地總結(jié)出此類城市的樓市特征。同時(shí)，本報(bào)告基于成交面積同比增幅和成交均價(jià)同比增幅繪制了散點(diǎn)圖(象限圖)，并對(duì)這50個(gè)城市進(jìn)行了分類。此類分類有利于我們更好地掌握相關(guān)城市的樓市基本面，也有利于更好地把握此類城市的樓市發(fā)展趨勢(shì)。

一、2017年TOP50城市的成交面積排行

1、城市排行

2017年TOP50城市的成交面積排行中，排行前三位的城市分別為成都、武漢和天津，成交面積分別為2909、2881和2332萬(wàn)方米。(注：本報(bào)告的房地產(chǎn)量?jī)r(jià)及同比數(shù)據(jù)均做過(guò)四舍五入的處理。)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)納入統(tǒng)計(jì)的區(qū)域相對(duì)較多，幾年新房的供應(yīng)量也較大，所以市場(chǎng)交易規(guī)模也較大。武漢城市規(guī)模較大、城市投資價(jià)值不斷提升，住房交易規(guī)模也較大。2017年天津市場(chǎng)快速崛起，趕超重慶市場(chǎng)，成為排行第三的城市，其個(gè)別月度成交面積甚至超過(guò)了300萬(wàn)方米的水。受京津冀概念、武清板塊市場(chǎng)活躍等因素的影響，2017年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)成交行情較為火爆。

2017年TOP50城市的成交面積排行中，排行后三位的城市分別為蕪湖、呼和浩特和洛陽(yáng)，成交面積分別為381、409和418萬(wàn)方米。蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了周邊城市南京的影響，雖然在TOP50排行中相對(duì)靠后，但對(duì)比同類的三四線城市，蕪湖樓市表現(xiàn)強(qiáng)勁。呼和浩特屬于省會(huì)城市中排行相對(duì)靠后的城市，當(dāng)然這兩年樓市基本面總體處于改善的狀態(tài)。而洛陽(yáng)也受到了鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，市場(chǎng)交易較為活躍。

2、城市分類

基于不同的成交面積，以及考慮到2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火熱的因素，我們對(duì)TOP50城市進(jìn)行了分類，如下表。分類標(biāo)準(zhǔn)為：1、超重量級(jí)城市：成交面積超過(guò)2000萬(wàn)方米。2、重量級(jí)城市：成交面積介于1000-2000萬(wàn)方米之間。3、中量級(jí)城市：成交面積介于500-1000萬(wàn)方米之間。4、輕量級(jí)城市：成交面積低于500萬(wàn)方米。

表2017年TOP50城市新建商品住宅成交面積及城市分類(單位：萬(wàn)方米)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、易居研究院

二、2017年TOP50城市的成交面積同比增幅排行

1、城市排行

2017年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為鎮(zhèn)江、漳州和蕪湖，同比增幅分別為164%、139%和105%。此類城市均為重點(diǎn)三線城市，其成交行情較火爆，受到了周邊二線城市的影響，比如鎮(zhèn)江和蕪湖受到了南京市場(chǎng)的影響，而漳州則受到了廈門(mén)市場(chǎng)的影響。加上此類城市本身不限購(gòu)不限貸，市場(chǎng)交易容易反彈。

2017年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中，排行后三位的城市分別為深圳、蘇州和烏魯木齊，同比增幅分別為-37%、-23%和-18%。包括深圳和蘇州在內(nèi)的城市，市場(chǎng)交易面積不增反降，說(shuō)明處于樓市降溫期，這和此類城市新房庫(kù)存不足的因素有關(guān)，同時(shí)潛在的供求矛盾以房?jī)r(jià)上漲的形式體現(xiàn)出來(lái)。而對(duì)于烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2017年市場(chǎng)表現(xiàn)較為淡，成交面積呈現(xiàn)同比下跌態(tài)勢(shì)。實(shí)際上另外一個(gè)指標(biāo)也印證了這一市場(chǎng)特點(diǎn)，2017年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，烏魯木齊的房?jī)r(jià)屬于省會(huì)城市中相對(duì)疲軟的。

2、城市分類

基于不同的成交面積同比增幅，我們對(duì)TOP50城市進(jìn)行了分類，如下表。分類標(biāo)準(zhǔn)為：1、強(qiáng)勁反彈：同比增幅超過(guò)50%。2、積極活躍：同比增幅超過(guò)全國(guó)均水(2017年全國(guó)商品住宅成交面積同比增幅為22.4%)，我們將其定義為30%-50%的區(qū)間。3、略偏溫和：同比增幅介于0%-30%的區(qū)間。4、略顯疲軟：同比增幅低于0%。

表22017年TOP50城市新建商品住宅成交面積同比增幅及城市分類

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、易居研究院

三、2017年TOP50城市的成交均價(jià)排行

1、城市排行

2017年TOP50城市的成交均價(jià)排行中，排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京，成交均價(jià)分別為53774、38283和33412元/方米。深圳此前房?jī)r(jià)不及上海，但經(jīng)歷了一輪大漲后(個(gè)別月份均價(jià)已超過(guò)6萬(wàn)元/方米的水)，成為了房?jī)r(jià)最貴的城市。上海和北京則處于3萬(wàn)元以上的水。受2017年第四季度政策調(diào)控的影響，這幾個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的水受到了明顯遏制，年底前均價(jià)有所回落。

2017年TOP50城市的成交均價(jià)排行中，排行后三位的城市分別為洛陽(yáng)、清遠(yuǎn)和呼和浩特，成交均價(jià)分別為5284、5338和5407元/方米。此類城市的房?jī)r(jià)水和實(shí)際感受總體一致，相對(duì)偏低，這和此類城市經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，或者不是熱點(diǎn)的房地產(chǎn)投資目的地等因素有關(guān)。

2、城市分類

基于不同的成交均價(jià)，我們對(duì)TOP50城市進(jìn)行了分類，如下表。分類標(biāo)準(zhǔn)為：1、超高房?jī)r(jià)：成交均價(jià)高于3萬(wàn)元/方米。2、高房?jī)r(jià)：成交均價(jià)介于1-3萬(wàn)元/方米的區(qū)間。3、中等房?jī)r(jià)：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年全國(guó)商品住宅成交均價(jià)為7203元/方米，我們將其定義為7000-10000元/方米的區(qū)間。4、低房?jī)r(jià)：均價(jià)低于7000元/方米。

表32017年TOP50城市新建商品住宅成交均價(jià)及城市分類(單位：元/方米)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、易居研究院

四、2017年TOP50城市的成交均價(jià)同比增幅排行

1、城市排行

2017年TOP50城市的成交均價(jià)同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為深圳、蘇州和東莞，同比增幅分別為56%、43%和38%。對(duì)于深圳和蘇州兩個(gè)城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)也是倒逼其出臺(tái)嚴(yán)厲管制政策的重要原因。而東莞此前受到了限購(gòu)收緊預(yù)期的影響，購(gòu)房者積極入市，房?jī)r(jià)也隨之快速上漲。

2017年TOP50城市的成交均價(jià)同比增幅排行中，排行后三位的城市分別為溫州、臺(tái)州和淮安，同比增幅分別為-9%、-5%和-1%。溫州和臺(tái)州房?jī)r(jià)實(shí)際情況是溫和復(fù)蘇，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可能存在結(jié)構(gòu)性偏差。對(duì)于淮安來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)供應(yīng)量一直較大，為積極去庫(kù)存相關(guān)房企主動(dòng)降價(jià)，希望達(dá)到以價(jià)換量的效果。另外該數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)中的感受情況略有差異，或存在數(shù)據(jù)異動(dòng)的情況。

2、城市分類

基于不同的成交均價(jià)同比增幅，我們對(duì)TOP50城市進(jìn)行了分類，如下表。分類標(biāo)準(zhǔn)為：1、房?jī)r(jià)過(guò)熱：同比增幅超過(guò)20%。2、房?jī)r(jià)偏熱：同比增幅介于10%-20%的區(qū)間(2017年全國(guó)商品住宅成交均價(jià)同比增幅為11.3%).3、房?jī)r(jià)合理：同比增幅介于5%-10%的區(qū)間(其中2017年GDP的同比增速為6.7%).4、房?jī)r(jià)偏冷：同比增幅低于5%。

注意：由于這是年度數(shù)據(jù)所在，而且涉及成交結(jié)構(gòu)變化因素，個(gè)別城市的房?jī)r(jià)漲幅存在異常，比如深圳、蘇州存在高估現(xiàn)象，杭州、鄭州、武漢、珠海、淮安存在低估現(xiàn)象。

表42017年TOP50城市新建商品住宅成交均價(jià)同比增幅及城市分類

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、易居研究院

五、2017年TOP50城市的量?jī)r(jià)增幅散點(diǎn)圖

我們對(duì)TOP50城市進(jìn)行新的分類，主要依據(jù)成交面積同比增幅和成交均價(jià)同比增幅這兩個(gè)指標(biāo)而進(jìn)行。根據(jù)全國(guó)行業(yè)均值即成交面積增幅約25%、成交均價(jià)增幅約11%，分別設(shè)置上下兩個(gè)區(qū)間，這樣就形成了四個(gè)象限。不同的象限或散點(diǎn)圖，對(duì)應(yīng)了不同的樓市特征和趨勢(shì)。相應(yīng)分類如下。

第一象限：面積增幅>25%，均價(jià)增幅>11%。共11個(gè)城市，分別為漳州、鎮(zhèn)江、天津、蕪湖、長(zhǎng)沙、南通、濟(jì)南、無(wú)錫、佛山、南昌和廣州。此類城市庫(kù)存量總體偏大，但2017年購(gòu)房熱度快速上升，房?jī)r(jià)也隨之快速上漲，屬于去庫(kù)存和控房?jī)r(jià)兼顧的城市。

第二象限：面積增幅≤25%，均價(jià)增幅>11%。共11個(gè)城市，分別為深圳、蘇州、東莞、合肥、南京、北京、上海、昆山、惠州、成都和常州。此類城市屬于成交面積增幅較小、但房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市。總體上屬于庫(kù)存不足的熱點(diǎn)城市，另外部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到了二手房市場(chǎng)，進(jìn)而使得二手房的買(mǎi)賣(mài)也比較活躍。

第三象限：面積增幅≤25%，均價(jià)增幅≤11%。共13個(gè)城市，分別為南寧、蘭州、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、烏魯木齊、淄博、重慶、大連、昆明、長(zhǎng)春、西安、臺(tái)州和溫州。此類城市屬于量?jī)r(jià)相對(duì)不活躍的城市，或和庫(kù)存量相對(duì)較大、需求量相對(duì)較小等因素有關(guān)。

第四象限：面積增幅>25%，均價(jià)增幅≤11%。共15個(gè)城市，分別為洛陽(yáng)、杭州、鄭州、武漢、呼和浩特、中山、寧波、青島、徐州、珠海、太原、海口、煙臺(tái)、清遠(yuǎn)和淮安。此類城市市場(chǎng)交易相對(duì)活躍，但庫(kù)存相對(duì)高、房?jī)r(jià)漲幅也相對(duì)小。

圖2017年TOP50城市量?jī)r(jià)增幅散點(diǎn)圖