全國(guó)兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)房?jī)r(jià)熱點(diǎn)提案,2017年兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)房?jī)r(jià)政策解讀

財(cái)政部今日(2月19日)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，和以往政策相比，通知將首套房面積為140方米以上的，從3％減按1.5％的稅率征收契稅；二套房契稅則從3%降為1-2%不等??不過(guò)這一政策并不針對(duì)京滬廣深四地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析對(duì)政策進(jìn)行分析：

首先：從直接影響看，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，有利于非一線城市樓市去庫(kù)存。從政策的直接影響看，其中契稅主要影響改善需求，在過(guò)去的政策中，大部分城市針對(duì)首套房有不同程度的減免，140或144米以上及二套全部安裝3%收取。

第二：營(yíng)業(yè)稅政策相比之前不一樣的主要體現(xiàn)是非普通住房，針對(duì)大戶型、高價(jià)、別墅等物業(yè)，在過(guò)去的政策中，滿2年也需要繳納差額營(yíng)業(yè)稅，在新政策未明確，如果各地落地細(xì)節(jié)中也按照住房計(jì)算，那么對(duì)于改善性需求有非常明顯的利好。

第三：政策繼續(xù)繞開了一線城市，整體看，一線城市不存在庫(kù)存的問(wèn)題，預(yù)計(jì)后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對(duì)一線城市的心理影響依然比較大。

第四：這些政策針對(duì)二手房影響比新房更大，因?yàn)槎�手房�?shí)時(shí)交稅。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契稅繳納。

第五:中央部委接力地方出政策救市，預(yù)計(jì)后續(xù)針對(duì)房地產(chǎn)的政策依然會(huì)頻繁出現(xiàn)。

民生證券宏觀分析房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整：

1、為什么？結(jié)構(gòu)性的降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)是房地產(chǎn)政策調(diào)整的大方向，有利于支持合理購(gòu)房需求，加快去庫(kù)存。

2、怎么做？下一步還有繼續(xù)推出房地產(chǎn)去庫(kù)存政策，個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)有望進(jìn)一步調(diào)降，國(guó)家住房銀行也有望提上日程，降息可能性不大。

3、房?jī)r(jià)影響？主要是對(duì)沖地產(chǎn)下行，去庫(kù)存，不會(huì)帶來(lái)全國(guó)性的房地產(chǎn)上漲，但一線城市在政策放松預(yù)期、信貸放量的帶動(dòng)下可能繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)，尤其是北京這樣在上一輪上漲中相對(duì)滯后的城市。

4、經(jīng)濟(jì)影響？?jī)H靠房地產(chǎn)不可能改變經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)。一是銷售回暖是局部的，不可持續(xù)。二是庫(kù)存太高，待售+在建超過(guò)60億米，銷售很難傳導(dǎo)到投資。

自國(guó)家頒布房地產(chǎn)去庫(kù)存政策以來(lái)，各地在密集發(fā)布去庫(kù)存政策，預(yù)計(jì)兩會(huì)前后各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。

但整體政策的力度將不同，分城施策是未來(lái)政策放松的主要特點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)缺乏動(dòng)力，導(dǎo)致房地產(chǎn)依然是最重要的引擎，房地產(chǎn)新常態(tài)下，需求上漲乏力，這種情況下，樓市各地市場(chǎng)分化，因城施策將成為未來(lái)房地產(chǎn)刺激的主流。

重慶作為2017年第一個(gè)系列發(fā)布刺激引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)走出低谷、激發(fā)房地產(chǎn)活力的城市，將會(huì)有更多城市跟隨。

江西提及去庫(kù)存不力的將問(wèn)責(zé)，也表明了房地產(chǎn)庫(kù)存壓力對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響非常大。

整體看，各地方省市出臺(tái)的系列政策力度依然各異，依然需要中央財(cái)稅信貸政策的配合。

2015年，是樓市政策從逐步放松向全面利好轉(zhuǎn)變的一年。政策的利好推動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)復(fù)蘇。在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的大方針指導(dǎo)下，從全國(guó)到地方的各類托市政策輪番出臺(tái)，“330新政”引發(fā)二手房市場(chǎng)井噴，“930新政”令年末市場(chǎng)暖冬再現(xiàn)。雖然銷售情況表現(xiàn)良好，但房地產(chǎn)市場(chǎng)自身依然存在嚴(yán)峻的庫(kù)存問(wèn)題。化解庫(kù)存從而成為年末中央高層關(guān)注的焦點(diǎn)，也料將成為下個(gè)年度政策制定的核心目標(biāo)。

2015年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力巨大，2015年GDP同比增長(zhǎng)6.9％，20多年來(lái)首次跌破7％。投資及出口表現(xiàn)不佳成為拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的兩大主因，全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速回落，進(jìn)出口總額同比下降。而固定資產(chǎn)投資之所以增長(zhǎng)緩慢，主要受到房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落幅度較大影響，且房地產(chǎn)開發(fā)投資增速去年以來(lái)持續(xù)下滑。

此外，房地產(chǎn)業(yè)不僅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成較大負(fù)面影響，而且由于房企整體購(gòu)地意愿低迷，使得地方土地出讓收入大幅回落。

分城市來(lái)看，一線城市最被標(biāo)桿房企看好。特別是降息后，一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看已經(jīng)全面上漲。三四線因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，這種情況下，2017年市場(chǎng)分化的趨勢(shì)將依然延續(xù)：

2017年的上半年房地產(chǎn)救市政策依然會(huì)持續(xù)出現(xiàn)，說(shuō)明了房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響較大，樓市政策繼續(xù)寬松。但分化的市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一線城市的地王對(duì)房?jī)r(jià)上漲的要求非常高，未來(lái)的2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)二線城市將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。