中國人民銀行、中國銀監會2月2日公布個人住房貸款調整的通知，要求不“限購”城市居民購買首套房的商業貸款，首付款比例可降至20%。據了解，北京上海等仍限購的城市不在此列。

北上廣深+三亞不調整

昨日，央行發布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

此前2015年9月，央行銀監會曾發布通知，規定在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。

央行特別強調，對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

據統計，在全國46個限購城市中，目前仍實施“限購”僅有北上廣深四大一線城市和三亞共5個城市。也就是說，除了這5個城市外，全國各大城市的房地產貸款政策或都將或多或少迎來調整。有分析認為，三亞和北上廣深都屬于高房價地區。

中原地產首席分析師張大偉認為，由于市場分化，未來這一新政在各地或將執行力度不一。他預計，積極響應的主要是二線城市，而由于三四線城市各銀行放貸謹慎，大力執行的可能性不大。

“去庫存是第一要務”

此前國家統計局數據顯示，2017年全國GDP同比增長6.9%，20多年來首次跌破7%。進入2017年，經濟依舊低迷。國家統計局2月1日發布數據顯示，2017年1月制造業PMI(采購經理指數)為49.4%，創40個月來新低。

民生證券宏觀分析師朱振鑫表示，房地產業的不振不僅對宏觀經濟造成較大負面影響，而且由于房企整體購地意愿低迷，使得地方土地出讓收入大幅回落。他認為，目前房地產去庫存已成為供給側改革第一要務，而激發房地產合理需求是去庫存第一要務。

2015年，商品房待售面積為7.18億方米，占銷售面積的55.8%，如果考慮遺漏的施工面積和尚未開發的土地購置面積，則真實庫存水約為50億方米，去化周期約為4年。

朱振鑫預測，未來政策有進一步松動空間，或將出現交易環節稅費進一步調整(放松征收標準，改變征收方式)、住宅標準調整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等寬松政策。但限購放開的可能性不大。

對于同房地產市場密切相關的金融市場，民生固收分析師李奇霖則認為，房貸首付下調將引水入實體經濟，強化金融機構對實體的信用派生。在央行促進資金進入實體經濟的背景下，除了房地產去庫存，預期后續還有地方債加碼置換、提高赤字等一系列提高資金風險偏好的措施出臺，引導流動性進入實體經濟。

分析

房價上漲快地區將謹慎調整

央行在通知中要求，人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，結合不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，雖然部分城市愿意采取兩成首付的做法來活躍當地的房地產市場，但一些房價上漲過快的二線城市，包括蘇州等城市，預計不會有調整。

中原地產首席分析師張大偉向新京報記者表示，目前房價漲幅居前的部分城市已經引起當地政府重視。如南京要求申報預售證的新房源面積不得少于三萬方米，且物價部門對漲價設限，以期杜絕開發商碎步快漲的銷售模式。

嚴躍進表示，對于一些大城市周邊的三四線城市來說，比如京津冀的燕郊、廊坊，長三角的昆山、嘉善，珠三角的東莞、惠州等，要看當地政府的樓市調控意識。一旦下調，市場交易會快速飆升。

他預計中西部的三四線城市放寬后并不會出現市場交易飆升的態勢