一、基礎知識

（一）棚戶區和棚戶區改造的定義

棚戶區指簡易結構房屋較多，建筑密度較大，使用年限久，房屋質量差，建筑安全隱患多，使用功能不完善，配套設施不健全的區域。城市危房、城中村納入城鎮棚戶區范圍。

棚戶區改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區改造規劃或年度改造計劃的改造項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議）中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。

（二）工作要求

《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）規定，棚戶區改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質量、小區環境、配套設施明顯改善；困難家庭的負擔控制在合理水。

(三)棚戶區的改造范圍

1.改造范圍

《住建部關于加快推進棚戶區（危舊房）改造的通知》（建保〔2012〕190號）規定，“十二五”期間，城市棚戶區（危舊房）改造范圍內的居民安置住房籌建（新建、購買、貨幣補償等）工程和原居民住房改建（擴建、翻建）工程，統一納入國家城鎮保障性安居工程規劃計劃，其他工程不納入規劃計劃。

2.政策紅線

《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》（國發〔2013〕25號）和《住房城鄉建設部辦公廳關于棚戶區界定標準有關問題的通知》（建辦保函〔2014〕535號）規定，禁止將因城市道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區改造范圍。

3.改造范圍逐步擴大

在2011年，將改造范圍延伸到建制鎮。《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）規定，有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。

到2013年，一是擴大到華僑農場非歸難僑危房改造。《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》（國發〔2013〕25號）還將將華僑農場非歸難僑危房改造，統一納入國有墾區危房改造中央補助支持范圍。二是將部分城中村改造項目也納入了棚戶區改造范圍。《住房城鄉建設部關于做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知》（建保〔2013〕52號）進一步明確將部分城中村（城邊村、城郊村）改造項目也納入了棚戶區改造范圍。

進入2015年，把城市危房改造納入棚改政策范圍。《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》（國發〔2015〕37號）把城市危房改造納入棚改政策范圍。

二、關于棚戶區改造貨幣化安置

（一）政府建設安置房存在的問題

棚戶區改造工作實施初期，主要采取政府統建安置房的方式，主要原因是房價上漲快、市場供應不足，政府主導建設安置房方式，即期安置資金支付壓力小，做法較為成熟，各地普遍采用。但存在多種缺陷，一是建設周期長，從地塊征收到安置房建設、竣工交付一般需要4-5年，如遇征收困難，長達7-8年，群眾長期租房過渡，怨言較大。二是安置房質量，成本控制難以達到房地產企業的專業水，建設后的安置房質量投訴較多。三是統建安置房分配難度較大，往往頂樓底樓群眾不愿要，商業門面和附屬設施存在管理運營不善的問題。四是安置房小區物業管理收費難，導致物業管理與服務不到位。五是棚戶居民集中安置，棚戶區變成安置區，引發的社會問題較多。六是房屋規劃、建設、安置、管理易滋生腐敗。七是一些安置地塊為劃撥用地，辦證難、群眾意見大，有些地塊評估后辦了證，但土地真實價值難以體現。

（二）意義和作用

在棚戶區改造中推進貨幣化安置，一是縮短安置周期，提高安置工作效率，節省過渡費用；二是有利于棚改居民早日住上產權明晰的住房，享受更好的居住環境和物業服務，滿足群眾多樣化居住需求；三是促進棚戶區改造與房地產市場有效銜接，既有利于消化存量商品住房，又有利于棚戶區改造項目的整體推進。

（三）主要方式

棚改貨幣化安置方式包括:政府組織購買、政府集中采購和直接貨幣補償，安置方式按照自愿的原則由棚戶區居民自主選擇。

1.政府組織購買。由區縣政府從本市商品房市場組織房源，搭建統一的房源信息臺，通過發放“購房券”等形式，引導棚戶區居民自主選擇購買。

2.政府集中采購。由區縣政府按照政府采購程序的規定，集中購買本市在建或已建成的普通商品住房用于棚改安置，采購價格不得高于所在區域周邊同類商品住房的均價格。

3.直接貨幣補償。區縣政府將補償資金支付給棚戶區居民，由棚戶區居民自行通過房地產市場購買、租賃住房或用于其他支出。

三、關于政府購買棚改服務

（一）定義

2015年12月，省財政廳和省住建廳出臺《安徽省政府購買棚改服務管理辦法》。

政府購買棚改服務，是指通過發揮市場機制作用，把棚戶區改造相關服務事項按照一定的方式和程序，交由具備條件的社會力量和事業單位承擔，并由政府根據合同約定向其支付費用。

（二）政府購買棚改服務的內容

1.居民棚改意愿入戶調查；

2.棚改項目的可行性論證及評審；

3.棚改項目的征地拆遷服務；

4.棚改安置住房的籌集(包括新建、購買、租賃、改擴建、貨幣化安置等方式)；

5.棚改片區公益性配套基礎設施建設，包括安置住房小區“紅線內”的道路、供水、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地整等配套基礎設施；與棚改項目直接相關，直接服務于安置小區居民的“紅線外”城市基礎設施。棚改片區公益性配套基礎設施需納入棚改規劃同步報批并經省級主管部門認定，實行“同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付”。

（三）政府購買棚改服務的七個步驟

1.出臺相關辦法意見，對購買主體、承接主體、購買內容、購買方式及程序、預算管理、績效管理、工作機制等操作辦法作出明確規定；

2.財政部門將棚改納入《政府購買服務指導性目錄》；

3.確定地方政府授權的有預算權的政府部門、事業單位或主管部門作為購買主體(一般為財政局)；

4.確定采用公開招標、邀請招標、競爭性談判、單一來源采購等方式實施棚改采購；

5.確定承接主體為社會資本，也可是社會資本獨自或與政府共同成立的項目公司；

6.將采購資金納入未來年度財政預算支出管理；

7.購買主體與借款人簽訂政府購買服務合同。