《南京市住宅物業管理條例》將于7月1日起正式實施。2017年06月13日，我市召開條例培訓動員會，市人大常委會主任陳紹澤出席會議并講話，市領導李琦、單景南、儲永宏出席會議。陳紹澤指出，住宅物業管理是群眾日常生活的重要方面，也是城市治理、社區管理的重要組成部分，涉及面廣、關注度高。為了制定好這部事關全體市民切身利益的法規，市人大常委會確定了“堅持問題導向、堅持開門立法、堅持業主為本、堅持法治思維”的總體思路，創新了法規起草模式，首次在全國范圍內公開招投標，選定第三方組成專家團隊起草條例文本。

條例的制定和出臺，為解決住宅物業管理矛盾糾紛、促進社會和諧提供了法律依據。陳紹澤要求，要扎實做好宣傳培訓工作，廣泛宣傳條例，為條例貫徹實施營造良好的輿論氛圍和社會環境。力求把條例的立法精神、立法內容全方位向執法工作者、物業服務從業人員、廣大業主準確傳遞，使執法者正確認識、理解法規，使業主、物業服務企業積極遵守法規，形成知法、懂法、守法、護法的社會氛圍。要凝聚共識，形成合力，全面推進條例貫徹實施。業主及業主組織要依法維護自身利益，物業服務企業要依法按合同提供“質價相符”的服務，建設單位要依法加強前期物業管理責任，專營單位要依法進一步強化社會責任，政府及相關部門要依法履行監督管理職責，要抓緊制定配套規范性文件，全面落實條例規定的各項責任和義務，切切實實維護好廣大群眾的權益，為打造幸福宜居南京作出貢獻。據了解，培訓會將持續到16日，培訓內容包括條例的主要規定、立法精神和重要制度等方面。政府部門、物業公司和業主等條例有關各方主體約4000人將分批參加學習培訓。

《南京市住宅物業管理條例》出臺紀實

拒交物業費會被列入失信名單嗎?物業維修資金使用難如何突破?怎樣督促物業公司提高服務質量……3月30日，省十二屆人大常委會第二十二次會議通過的《南京市住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)給出了答案。

“制定《南京市住宅物業管理條例》，是市人大常委會貫徹落實十八屆四中全會精神、發揮人大立法主導作用的一次創新實踐，也是依法解決我市住宅物業管理當中突出問題的一項民生工程。”市人大常委會主任陳紹澤說，立法過程中，市人大堅持人大主導立法全過程，探索人大主導、委托第三方機構起草模式;堅持問題導向，梳理問題、征求意見三次覆蓋所有市人大代表，所有區、鎮街人大，所有類型物業小區;堅持公民全程參與，充分吸納業主、物業公司、建設單位、專營公司、政府相關部門等利益主體全程參與立法，讓不同群體的利益需求得到充分表達、交流和尊重;堅持統籌協調，兼顧各方利益，積極穩妥地制定實名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度，努力尋求立法的“最大公約數”，充分體現了以民為本、立法為民的根本宗旨。

招標：首次采用公開招標方式委托第三方起草

2015年1月5日，市人大常委會辦公廳在中國招標網、南京日報、南京人大官方網站等媒體發布《南京市地方性法規起草招標公告》，首次采用公開招標的方式委托第三方起草南京市住宅物業管理條例。

招標公告甫一出，就引起了媒體和市民的廣泛關注。“通過公開招標方式委托起草地方性法規，是南京人大歷史上的第一次，在全國范圍內也沒有先例可循。”市人大常委會相關工作機構負責人介紹。

對此，市人大常委會高度重視，根據地方立法的基本要求，參照工程項目招標辦法起草了招標公告和招標文件。經過激烈的角逐，最終河海大學成為中標單位。

“公開招投標的做法有利于征集到具備特別經驗和專業知識的立法參與者，有助于地方立法更專業、更接地氣。”南京大學法學院教授邱鷺風對這種“開門立法”的方式表示贊同。

招標完成后，隨即啟動了條例的起草工作。為保證法規文本質量，市人大常委會專門成立了立法工作領導小組、專家顧問組和各區人大聯絡小組，明確由中標單位河海大學項目組主導，環資城建委和市政府相關部門協助開展前期調研和起草工作。

成文：共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關內容50多萬字

3月28日，《南京市住宅物業管理條例》提交省十二屆人大常委會第二十二次會議審議。此前，《條例》已經市十五屆人大常委會一審、二審，市人代會三審。為做好《條例(草案)》的起草修改，市人大法制委、常委會法工委、環資城建委做了大量工作。

實行市、區、街(鎮)三級聯動，征求意見覆蓋所有區、街(鎮)人大，物業小區，市人大代表;分析梳理12345市民投訴工單，對物業管理存在的問題全面摸底;先后召開有部門、區、街道、社區和物業服務企業、業主、專家參加的數十場座談會，分別前往省內外8個城市學習考察。

組織多場面向常委會組成人員、市人大代表、全市人大系統的立法輔導講座，幫助廣大代表熟悉有關知識;二審后，常委會領導班子成員分別帶隊到12個代表團召開座談會，當面聽取代表意見和建議。

對不同區域和類型的62個小區、1260位業主開展線下問卷調查，并同步向常委會全體組成人員和500多位市人大代表發放調查問卷;專題網議吸引約15萬名網友在線參與，2000余名網友參與問卷調查;通過多種方式，共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關內容50多萬字。

對征求到的意見建議，市人大及其常委會相關工作機構和起草組成員逐條研究，并對分歧較大、爭議較多的意見進行專題論證;經過四次集中修改，最終形成提交會議審議的《條例(草案)》文本;在全市50多個小區啟動試點，并同步制定出臺配套辦法和文件，確保住宅物業管理條例主要制度能夠落地。

亮點：三方征信、維修資金綠色通道等制度設立成關注焦點

《條例(草案)》提交市人大常委會審議后，關于實名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度的設立成為關注的焦點。如何規范業主、物業公司、建設單位、專營公司、政府相關部門五類主體的權利義務，謀求各方利益的“最大公約數”，成為本次立法的最大挑戰。

據統計，目前住宅小區的日常管理主要涉及12個政府部門的職能，但執法機制不順暢，有些部門不愿意進入小區執法，導致小區內矛盾越積越多，市民反響強烈。為此，《條例》詳細規定了物業管理相關各部門的職責分工，力求構建分工明確、綜合協調的行政執法機制，同時，為了保障公民參與社會公共事務管理的權利，保障公民的監督權，還建立了實名投訴登記受理制度。

物業管理矛盾多發的原因，一方面是各方主體之間缺乏信任，另一方面是違法成本過低。為此，《條例》分別對物業服務企業征信、物業項目負責人征信、業主征信作出規定，以強化物業服務企業和業主的契約意識。一審時，《條例(草案)》提出，業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同行為，經生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。部分業主對拒交物業費納入個人信用檔案反應強烈，有意見認為，業主不交物業費原因多樣，情況復雜，不宜簡單規定。經過論證，調整為：判決或者裁決后“仍不履行的”，納入信用信息系統。

一方面大量的維修資金閑置，另一方面因維修資金申請困難，房屋得不到及時維修，居民對此意見很大。《條例(草案)》提出，物業管理區域內發生電梯故障、外墻墻面有脫落危險和專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙這三種緊急情況時，住宅專項維修資金管理部門應當在五個工作日內完成審批。有意見認為，申請時間過長，實現不了應急使用的目的。因此，《條例》對維修資金的使用情形和程序作了修改、完善，明確規定審核完成期限為兩個工作日。

為了規范物業服務活動，維護業主、建設單位、物業服務企業的合法權益，《條例(草案)》提出，物業管理行政主管部門、業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方顧問與評估機構，開展物業管理區域劃分、業主自治活動、物業項目交接和查驗、物業項目招標投標、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

前期物業管理中的糾紛絕大多數是由于房屋質量問題引起的，而建設單位對房屋質量問題承擔全部責任。之前由于相關法律規定的空白，導致建設單位的責任邊界不清、無強制性法律規范對建設單位形成有效約束，為其逃避責任、消極履行義務提供了機會。《條例》設置建設單位保修金制度，強化建設單位的房屋質量責任，為前期物業中房屋質量問題的解決提供了途徑。

此外，《條例》還對物業服務企業的責任、專營單位的義務作了明確，從而保障業主獲得公開、透明、質價相符的物業服務。

3月30日，省十二屆人大常委會第二十二次會議批準了《南京市住宅物業管理條例》，為這部歷時一年有余、歷經三審的地方性法規落下了注腳。

“住宅物業管理與百姓生活息息相關，涉及面廣、關注度高，事關社會和諧穩定和群眾幸福安居。”市人大常委會相關負責人表示，法規經省人大常委會批準實施后，要抓好落實，發揮其規范和解決住宅物業管理面臨問題的作用，為市民百姓創造良好的居住生活條件，進一步增進廣大市民的幸福感、滿意度。