物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾舉不勝舉。2017年7月1號，《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》將落地實(shí)施。由于在制定過程中有很多創(chuàng)新舉措，如首次在全國范圍內(nèi)公開招投標(biāo)，選定第三方組成專家團(tuán)隊(duì)起草條例文本等，因此業(yè)界與居民對條例也抱有很大的期待。昨天下午，南京市人大網(wǎng)站組織“促進(jìn)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例貫徹落實(shí)”的網(wǎng)談活動，市人大代表和政府部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人就大家關(guān)心的“老舊小區(qū)物管難”“維修基金啟動難”“保修期內(nèi)維修難”等諸多問題，提供了“新政新辦法”。

每年南京的市民熱線12345中80%左右的問題都集中在私搭亂建、群租、破墻開門和侵占公共通道等違規(guī)行為帶來的物業(yè)管理糾紛上。而一個住宅小區(qū)的日常管理主要涉及12個政府部門，由于種種原因，有些部門不愿意進(jìn)入小區(qū)執(zhí)法，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)矛盾越來越大。

一問題：老舊小區(qū)物管難破題：政府要承擔(dān)更新改造的責(zé)任

在老舊小區(qū)，硬件配套差、不具備基本的管理?xiàng)l件，搭上了物業(yè)也難以整治。新物管條例要求市、區(qū)政府要承擔(dān)起更新改造的責(zé)任。南京市人大代表曹璐璐介紹，對交付時間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。

小區(qū)停車難、維修基金啟動難怎么辦?《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》將實(shí)施，諸多難題“求解”

二問題：業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)破題：提出業(yè)主欠費(fèi)征信制度

一旦物業(yè)管理不好，就有業(yè)主不愿意及時交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主拒交，又加劇小區(qū)環(huán)境惡化，造成惡性循環(huán)。南京新物管條例提出了業(yè)主欠費(fèi)征信制度，同時針對出現(xiàn)的部分業(yè)主未交公攤水電費(fèi)導(dǎo)致公共區(qū)域集體停水停電的“一人生病、大家吃藥”的現(xiàn)象，條例強(qiáng)制規(guī)定專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)而停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)，可以對個人采取必須的催繳措施。

南京市人大代表周訊表示，公共水電費(fèi)用業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門追繳，在物業(yè)管理顯著位置公示，不繳納物業(yè)管理企業(yè)可以依法申請仲裁或者訴訟，仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。單個業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，并不能成為其拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的理由。

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三問題：老小區(qū)停車難破題：配備專門停車管理人員

老舊小區(qū)停車難、停車貴引發(fā)了“人防車位”界限之爭，有網(wǎng)友提出，甚至小區(qū)防火通道門都被作為停車位使用。南京物管條例中，對此提出規(guī)范停車管理，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做到配備專門的停車管理人員。并重申省物業(yè)管理?xiàng)l例中的“人防工程時用于停車的，出租的租賃期限不得超過3年，不得出售、附贈”。

四問題：維修基金啟動難破題：設(shè)置綠色快速通道

維修基金的啟動問題，在實(shí)踐中也是一個大麻煩，因?yàn)橐獌蓚�“三分之二”以上的業(yè)主通過，審批期限也比較長，導(dǎo)致目前南京的維修基金使用率僅為3%~4%。南京物管條例在省條例相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，提出“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生危及房屋使用安全和業(yè)主生命財產(chǎn)安全的緊急情況下，可以通過綠色快速通道，相關(guān)部門要在兩個工作日內(nèi)完成審核”。

更讓業(yè)主郁悶的是，如果房屋還在保修期內(nèi)遇到房屋質(zhì)量問題，沒有維修基金，找不到開發(fā)商，物業(yè)公司也不給解決。南京市人大法制委委員王俊表示，這個問題目前在不少小區(qū)已經(jīng)發(fā)生，建設(shè)單位應(yīng)對房屋質(zhì)量問題承擔(dān)全部責(zé)任。條例借鑒杭州、上海等立法經(jīng)驗(yàn)，建立物業(yè)保修金制度。

“王俊：“建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障。物業(yè)保修金交存期限8年，交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足。”

另外還規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的矛盾可以通過引進(jìn)第三方機(jī)構(gòu)來評判和解決。

不過，法律規(guī)定得再詳盡，效果如何關(guān)鍵看執(zhí)行。對此，南京市將要出臺18項(xiàng)配套制度，包括業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則，首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)管理辦法，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，物業(yè)服務(wù)第三方評估制度等。南京市房產(chǎn)局副局長蘭文介紹，目前條例配套文件制定已進(jìn)入起草階段。