第一條

為貫徹執行《吉林市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，結合本市實際,制定本細則。

第二條

城鄉建設、城鄉規劃、市政公用、公安、環境保護、城市管理行政執法等部門應當按照《條例》第五條和市、縣(市)、區人民政府的有關規定，履行物業管理活動的相關職責。

第三條

首次業主大會會議籌備組成員中業主代表人數，不得少于籌備組成員總數的二分之一。

籌備組成員不得作為業主委員會委員的候選人。

不履行業主義務、欠繳物業服務費的業主，不得作為業主委員會委員的候選人。

第四條

召開業主大會會議或者表決事項，應當采用書面征求意見形式將征求意見材料送達每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

凡須投票表決的，表決意見應當由業主本人簽名。

第五條

按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上業主委員會委員提議，應當在3日內召開業主委員會會議。

業主委員會主任、副主任無正當理由未在規定時間內召集會議的，物業所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可以指定業主委員會其他委員召集會議。

第六條

業主委員會不履行召開業主大會定期會議、臨時會議職責或者不組織業主對某一管理事項進行表決的，物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可以責令業主委員會限期召開會議或者表決;逾期未召開會議或者未表決的，物業所在地的社區居民委員會可以在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)指導監督下，組織召開會議或者組織表決。

第七條

業主大會未能選舉產生業主委員會，或者業主委員會委員人數不足總數的50%，不能依法履行職責時，物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導和監督下，可以代行業主委員會的職責。

業主委員會成立后，社區居民委員會代行的業主委員會職責終止。

第八條

業主委員會會議作出的決定和業主大會會議決議、業主共同表決事項情況，實行備案制度。業主委員會應當在決定或者決議公布前，持決定、決議、業主委員會會議記錄、業主大會會議召開的過程等資料到物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案。

街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當對業主委員會會議決定、業主大會會議決議形成的過程和結果進行審查。業主委員會、業主大會召開程序或者決定違反相關法律、法規規定的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可以責令限期改正，逾期不改正的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)有權撤銷決定或者決議，并在物業管理區域內公布。

第九條

社區居民委員會應當建立物業管理工作聯席會議制度，每季度召集一次物業管理聯席會議。聯席會議由業主委員會、物業服務企業、公安派出所組成，并可以邀請街道辦事處(鄉、鎮人民政府)派員參加。

第十條

物業服務企業取得資質證書后，方可從事物業管理活動。

物業服務企業應當接受市、縣(市)、區物業管理行政主管部門的定期和日常監督檢查。

定期監督檢查每3年進行一次，定期監督檢查結果在資質證書副本上予以記載。

第十一條

市物業管理行政主管部門核發的物業服務企業資質證書有效期為3年。

物業服務企業應當在資質證書有效期滿前30日內，向原資質審批部門或者承擔原審批職能的部門，申請等級核定或者換發資質證書。

第十二條

物業服務企業聘用的物業管理專業人員，必須取得職業資格證書，并接受市、縣(市)、區物業管理行政主管部門的監督檢查。

職業資格證書不得涂改、出租、出借、轉讓。

市、縣(市)物業管理行政主管部門應當建立物業管理專業人員簿冊。取得職業資格證書的物業管理專業人員，必須在一個物業服務企業從事物業管理工作。物業管理專業人員調整時，應當及時在簿冊上予以標注。

物業管理專業人員是指企業經理、部門經理、項目經理及其他管理人員，不包括工程技術人員和財務人員。

第十三條

物業服務企業取得資質證書后，不得有下列行為：

(一)物業管理專業人員達不到物業服務企業相應的資質等級規定的人數;

(二)聘用未取得物業管理職業資格證書的人員;

(三)出租、出借、轉讓資質證書;

(四)未按照規定辦理資質變更手續;

(五)提供虛假的資質申報資料。

第十四條

物業服務企業在物業管理活動中，不得有下列行為：

(一)挪用、套用和侵占物業專項維修資金;

(二)收取物業服務費用，不向業主出具發票;

(三)濫收、多收物業服務費用;

(四)將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人，或者從其他物業服務企業承接一個物業管理區域全部物業管理業務;

(五)擅自改變物業服務用房用途;

(六)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途;

(七)擅自占用、挖掘、破壞、拆除、移動物業管理區域內的共用設施設備(包括物業服務企業在履行合同期間，從物業服務費用中列支增加的共用設施設備和辦公設備等);

(八)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營或者允許他人經營;

(九)物業服務合同終止或者業主大會會議決定提前終止物業服務合同時，不撤出服務項目或者不移交物業服務用房等共用設施設備及有關資料;

(十)未按照規定程序，提前撤出物業服務項目，或者撤出時，未向業主返還服務期限以外的物業服務費用;

(十一)以部分業主拖欠物業服務費用為由，減少服務人員、服務項目，降低物業服務標準或者停止物業服務;

(十二)實施物業綜合服務的，未按照規定時限清除物業管理區域內殘冰積雪;

(十三)與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標。

第十五條

市物業管理協會可以制定物業服務企業信用等級評定辦法，定期進行物業服務企業信用等級評定，并將評定結果向社會公布。

第十六條

業主、業主大會選聘的物業服務企業，應當自《物業服務合同》簽訂之日起30日內，持下列資料到縣(市)、區物業管理行政主管部門備案：

(一)業主大會會議選聘物業服務企業決議;

(二)《物業服務合同》;

(三)物業服務企業營業執照;

(四)物業服務企業資質證書;

(五)繳交物業服務保證金證明。

房改售房單位、物業產權單位、社區居民委員會代行業主委員會職責，選聘物業服務企業的，按照前款規定執行。

第十七條

外埠物業服務企業在本市城區內從事物業管理活動的，應當持營業執照等相關資料到市物業管理行政主管部門辦理備案，并接受市、區物業管理行政主管部門的監督檢查。

第十八條

物業服務企業應當于每年6月、12月向業主公布一次物業服務費用的收支情況，并在履行《條例》第三十二條規定義務的同時，將組織架構、服務項目和標準、收費標準、報修服務電話等內容在物業管理區域內顯著位置或者辦公地點予以公示。

第十九條

建設單位應當按照規劃，配套建設物業管理區域內各種基礎設施、公共服務設施及共用設施、設備，并與建設項目同步建設、同步交付使用。

消防設施的規劃、建設、驗收、監督檢查、管理，按照《中華人民共和國消防法》的有關規定執行。

第二十條

建設單位向縣(市)、區物業管理行政主管部門申請確認物業管理區域內的物業服務用房時，必須提供房產測繪機構出具的測繪結果。

第二十一條

依據《條例》第四十七條規定，實施綜合服務、封閉管理項目的物業管理區域范圍，應當以該項目封閉圍欄或者周邊樓體外立面為界線。

第二十二條

危舊房改建、棚戶區改造項目的建設單位，應當按照安置建筑面積1%但最低不得少于50方米的標準提供經營用房。

經營用房產權屬于政府所有，由縣(市)、區物業管理行政主管部門代管，委托物業服務企業經營，所得收益用于彌補物業服務費用不足部分。

建設單位必須按照規定提供經營用房。未按照本條第一款規定執行的，應當補足經營用房面積，或者交納與應當補足經營用房面積等值的房款(該房款以物業交付驗收之日的房屋市場銷售價格計算)。

第二十三條

建設項目具備下列條件時，建設單位和物業服務企業應當進行物業查驗接收：

(一)建設工程已竣工，且經建設工程質量監督機構備案;

(二)規劃配套的各類設施設備已全部落實，驗收合格，能正常使用，經有關單位確認，并辦理移交手續;

(三)新建工程按照規劃要求分期建設的，在建部分與交付使用部分已采取安全隔離措施;

(四)建筑渣土、垃圾、施工機具和各類臨時建筑清理完畢;

(五)建設單位選聘前期物業服務企業符合有關規定，并已簽訂前期物業服務合同;

(六)有符合規定的物業服務用房、經營用房;

(七)法律、法規、規章規定的其他條件。

市物業管理協會應當制定物業查驗接收規范，指導建設單位和物業服務企業做好物業查驗接收工作。

第二十四條

建設單位、物業服務企業應當成立驗收小組，按照下列規定進行物業查驗：

(一)查驗房屋及設施設備，做好查驗記錄;

(二)建設單位應當對查驗中發現的問題書面向物業服務企業承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準;

(三)驗收后，建設單位應當向物業服務企業移交《條例》第四十四條規定的資料，并與物業服務企業簽訂《物業查驗接收協議》。《物業查驗接收協議》包括下列內容：

1.項目名稱、查驗接收的內容;

2.房屋和配套設施設備驗收情況及存在的問題、解決方法;

3.參與驗收的人員、驗收時間;

4.其他有關事項的約定及移交的資料明細。

第二十五條

依據《條例》第四十四條第二款規定，建設單位與物業服務企業在物業項目查驗接收后，應當向縣(市)、區物業管理行政主管部門申請辦理物業項目查接驗收資料查驗備案。

對未辦理查接驗收資料查驗備案的物業項目，建設單位或者物業服務企業不得為業主辦理入住手續。

第二十六條

建設單位在辦理商品房預(銷)售許可前，應當依據《吉林省物業維修資金管理辦法》第六條規定，除全額代交業主的專項維修資金外，還應當繳存以下三種專項維修資金：

(一)有電梯的房屋，每方米30元的電梯專項維修資金;

(二)本細則第二十二條規定提供的經營用房的專項維修資金;

(三)物業服務用房等配套用房的專項維修資金。

業主不承擔前款規定的三種專項維修資金。

第二十七條

建設單位按照規定代收的物業專項維修資金的稅收事宜，按照國稅發【2004】69號文件規定執行。

第二十八條

物業保修期內，建設單位拒不履行保修責任的，業主、業主委員會可以書面向縣(市)、區物業管理行政主管部門投訴，縣(市)、區物業管理行政主管部門應當書面告知建設單位，限期履行保修責任。

建設單位逾期不履行保修責任的，業主、業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。同時，區物業管理行政主管部門應當及時將建設單位不履行保修責任情況，書面報市物業管理行政主管部門。市、縣(市)物業管理行政主管部門按照10%的比例扣減建設單位的物業維修保證金，并將扣減的物業維修保證金存入物業專項維修資金賬戶。

第二十九條

物業項目保修期滿后，建設單位應當持下列資料到縣(市)、區物業管理行政主管部門辦理物業維修保證金(本息)返還手續。

(一)物業項目竣工驗收證明;

(二)物業維修保證金交存證明;

(三)扣減維修保證金情況等其他資料。

縣(市)、區物業管理行政主管部門同意后，市、縣(市)物業管理行政主管部門將物業維修保證金(本息)返還建設單位。

第三十條

房改售房單位或者承擔其權利義務的單位，應當按照《條例》第五十三條的規定，履行房屋本體共用部位、共用設施維護責任。

第三十一條

實行綜合服務的物業項目，物業服務企業應當按照《條例》第五十八條規定的物業服務成本構成或者物業服務支出構成，專項列支物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，年度支出額度不得低于年度物業服務費用的20%。

第三十二條

物業項目交付使用資料查驗備案后，建設單位向業主發出入住通知之日，即視為物業交付物業買受人。

業主接到入住通知后，應當辦理入住手續。物業服務費用從辦理入住手續之日當月起算;業主在通知時限內未辦理入住手續的，物業服務費用從通知截止之日當月起算。

物業服務費用應當按照業主房屋所有權證書載明的建筑面積收取。

第三十三條

物業服務企業與建設單位簽訂物業服務合同之日至物業交付物業買受人前，物業服務企業早期施工介入、物業承接查驗、編印業主入住資料、物業服務用房裝修等費用，由建設單位承擔。

第三十四條

依據《條例》第六十條規定，物業服務費用結清后，辦理物業所有權轉移手續，具體辦法由市住房保障和房地產管理局另行制定。

第三十五條

依據《條例》第六十八條第二款規定，環衛部門不得向物業服務企業收取業主產生的生活垃圾處理費用。

第三十六條

業主產生的建筑垃圾等非生活垃圾，可以自行清運或者書面委托物業服務企業清運。

業主自行清運的，應當服從物業服務企業統一管理;書面委托物業服務企業清運的，清運費用由雙方按照市場價格協商確定。

第三十七條

物業服務企業在物業管理活動中，為業主提供服務所使用的水、電、氣、熱費用價格，按照《吉林省物業管理辦法》的有關規定執行。

第三十八條

物業服務企業違反本細則第十條、第十一條第二款、第十三條(一)、第十四條(九)、(十)、(十一)、(十二)、(十三)、第十六條之規定，由縣(市)、區物業管理行政主管部門責令限期改正，并處以30000元的罰款。逾期未改正的，由市物業管理行政主管部門注銷資質或者建議有權機關依法注銷資質、降低物業服務資質等級，并建議工商行政管理部門依法予以處罰。

第三十九條

物業服務企業違反本細則第十三條(二)、(五)、第十四條(一)、(四)、(五)、(七)、(八)之規定，由縣(市)、區物業管理行政主管部門依據《物業管理條例》、《吉林市物業管理條例》、建設部《物業服務企業資質管理辦法》等相關規定予以處罰。

第四十條

違反本細則第十七條規定，未經備案擅自從事物業管理活動的，由區物業管理行政主管部門責令限期改正，并按照物業管理面積每1方米處以1元的標準進行罰款。

第四十一條

違反本細則第十八條規定，物業服務企業未按照規定，向業主公布物業服務費用收支情況的，由縣(市)、區物業管理行政主管部門責令限期改正，并處以10000元的罰款。

第四十二條

違反本細則第二十二條第三款規定，危舊房改建、棚戶區改造項目的建設單位，未按照標準提供經營用房的，由縣(市)、區物業管理行政主管部門責令限期改正，并處以30000元的罰款。

第四十三條

違反本細則第二十五條第二款規定，對未辦理查接驗收資料查驗備案的物業項目，建設單位或者物業服務企業為業主辦理入住手續的，由縣(市)、區物業管理行政主管部門責令限期改正，并處以辦理入住戶數每戶1000元的罰款。

第四十四條

違反本細則第二十六條第二款規定，建設單位向業主收取電梯、經營用房、物業服務用房等配套用房專項維修資金的，由縣(市)區物業管理行政主管部門責令限期改正，并處以已收金額10%的罰款。

第四十五條

違反本細則第三十條規定，房改售房單位或者承擔其權利義務的單位，不履行房屋本體共用部位、共用設施維護責任的，由縣(市)、區物業管理行政主管部門責令限期改正，并處以30000元的罰款。

第四十六條

當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。行政復議或者行政訴訟期間，行政處罰決定不停止執行。

第四十七條

本細則由市住房保障和房地產管理局組織實施并負責解釋。

第四十八條

本細則自2011年11月15日起施行。