各縣區人民政府，漢中經濟開發區管委會，市政府各工作部門、直屬機構：

年來，我市認真貫徹中省決策部署，積極促進住房消費和投資，大力解決低收入家庭住房困難，房地產業快速發展，為三市建設做出了重要貢獻。與此同時，受國家宏觀政策調控和市場環境影響，我市房地產業存在住宅滯銷、產品結構布局不合理、開發品質不高等階段性、結構性問題。為進一步規范市場秩序、引導產業轉型，促進我市房地產市場持續健康發展，現結合實際，提出以下意見。

一、合理調整各類住房土地供應比例

市縣國土、規劃、房管等部門要建立房地產市場運行監測聯席會議制度，加強市場需求研判，調整土地供應結構，逐步消化庫存。要根據當地商品住房庫存量和市場供求變化情況，每年由政府合理確定并下達商品房、保障性住房、陜南移民搬遷、棚戶區改造項目的土地供應比例和計劃。今后三年內從嚴控制普通商品房建設用地審批。

二、科學規劃建設宜居小區

根據土地面積、配套設施、環境綠化、容積率等要素，科學規劃建設一批體現城市、生活便利、環境優美的宜居小區。漢中行政區域內，按照三類標準規劃建設城市宜居小區。一類標準：容積率在1.8以下，小區配套有醫院（診所）、學校（幼兒園）、商業超市、酒店餐飲服務、一定的綠化水系、娛樂健身活動場所、公廁、垃圾站點等，物業服務標準為一類，房價遵循市場規律，不受限制；二類標準：容積率在1.8?2.5之間，小區建設有一定的綠化水系環境，有適當的娛樂、健身等公共服務配套設施，物業服務標準為二類，房價最高不超過一類小區房價的均價；三類標準：容積率在2.5以上，有與之相適應的綠化和基本公共配套設施，物業服務標準為三類，房價按照政府物價部門指導價執行。以上三類小區由規劃部門每年按照一定比例有計劃地確定指標，以推動實施。

三、著力加強房地產市場監督管理

積極引導房地產業轉型發展，鼓勵房地產開發企業資產重組，壯大實力、抱團取暖，從商品房預售制逐漸向現房銷售制過渡發展。引導企業積極探索向商業地產、文化地產、旅游地產、養老地產、園區地產等領域發展。鼓勵有實力的房地產開發企業投資生態環境好、服務設施配套齊全的精品、高端、改善性商品房和精裝修商品房。

建立政府房地產信息月公布制度，健全房地產信息發布渠道，增加市場的透明度，積極主動引導房地產市場的健康發展。

建立健全漢中市商品房交付使用備案制度，繼續強化商品房預售資金監管，完善房地產開發企業誠信考核體系，嚴格違規建設、違規預售行為的查處力度。

四、切實規范物業服務市場秩序

完善物業管理機制，加強物業服務活動監管，規范物業服務行為。做好物業服務項目招標投標工作，形成優勝劣汰的市場環境，鼓勵物業服務企業做大做強，積極創建“和諧、文明、安全”宜居小區。促進物業服務向“專業化、規模化、制度化”發展，逐步建立物業企業服務合同備案制度，推行保潔、綠化、安保、設施設備維修等專業化服務，不斷滿足業主多樣化服務需求，提高業主滿意度。結合一類、二類、三類城市宜居小區規劃建設標準，規范物業服務和收費標準，堅決查處亂收費、隨意漲價等違規行為。

五、全面落實各項惠民政策

（一）各行政部門、企事業單位要進一步規范涉及房地產開發的行政審批和收費行為，對不符合中、省各類收費規定的一律停止。凡新設立、提高各類收費項目和標準的，在沒有中省統一規定的情況下，必須召開人大代表、政協委員、企業代表、群眾代表參加的價格聽證會，凡沒有經聽證會通過的，不得設立、提高收費標準。

（二）緩征緩繳減免相關規費

1．緩繳城市建設配套費。一次開工面積大于5萬方米，城市配套建設費在開工前繳納總額的10%，即可辦理《工程施工許可證》，開工半年內繳足50%，一年內繳清。凡未在緩繳期限內繳清配套費的，可從商品房預售資金監管賬戶中劃轉，并停止辦理后期建設項目開工審批手續，同時按欠費總額每年1%征繳滯納金。

2．緩繳供電配套費。在供電設施建設開工前，繳納供電配套費總額的50%，正式供電施工完畢后再繳納35%，剩余款項在正式通電后30日內一次性付清。

3．凡代建城市道路等公共基礎設施的，經政府同意后，在相關部門監管下，按照公建項目進行招投標、工程監理和審計決算，并全程管理。相關部門在企業繳納項目建設配套費時給予相應沖抵減免。

（三）商業銀行、住房公積金管理部門要放開政策，允許開發企業將已辦理預售但尚未銷售的房屋進行在建工程抵押，減輕開發企業房產開發周轉資金壓力。

六、積極促進個人住房消費

（一）稅務、商業銀行、住房公積金管理等部門要按照現有法規，讓購房人享受最大優惠政策。今后房產主管部門不再為購房人出具首套房證明手續。凡享受普通住房契稅優惠政策的購房人，必須以書面形式向地稅部門提交《家庭唯一住房誠信保證書》；凡首套房還清貸款的購房人，購買第二套住房時，商業銀行仍按首套房利率辦理貸款；購買第三套住房時，由商業銀行按政策規定辦理貸款手續；凡住房公積金貸款還清的購房人，再次購房時，住房公積金中心均按首套房貸款利率辦理貸款手續。

（二）市、縣（區）人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對超出部分按規定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。

（三）嚴格限制保障性住房中配建的商服等經營性項目面積比例，利用保障房劃撥用地建設的經營性門面房出售后，在辦房產證時，開發企業按規定補繳土地出讓金后，房屋權屬登記部門可以按商品房性質給購房人辦理商品房產權證。

（四）發揮住房公積金使用效能，提高個人住房公積金貸款額度，延長還款期限，購買首套住房的住房公積金貸款本息還清后，可再次申請住房公積金貸款。住房公積金繳存職工在購買、建造、翻修、大修自住住房時，經本人同意可申請提取配偶、父母及子女（直系親屬）的住房公積金。

（五）鼓勵支持農村、外地人員來漢購房。凡購買我市商品房的農村及外地人員，可根據其本人意愿，為購房人及配偶、子女辦理當地城鎮居民戶口及戶口遷移手續。

七、不斷深化保障性住房建設

鼓勵房地產開發企業在新建商品房項目中配建共有產權公共租賃住房，支持和鼓勵企業在符合一定條件的前提下，利用自有土地建設公共租賃住房，充分利用公共租賃住房政策支持發展養老服務業。

市、縣政府可出資購買存量或在售的100米以下中小戶型商品房的部分產權，形成政府與開發企業共有產權的公共租賃住房，對外出租時政府產權部分可免收或緩收租金。

政府可通過限定銷售價格和銷售對象并適當減免或緩繳部分規費的方式將存量或在售的中小戶型商品住房納入保障性住房管理。

將進城務工農村戶籍人員、陜南移民搬遷安置對象納入住房保障范圍，鼓勵移民搬遷對象用搬遷安置補助資金購買限價商品房、經濟適用房或共有產權住房解決安置問題。

八、全力支持棚戶區改造項目

銀行業金融機構要積極支持符合信貸條件的棚戶區改造項目，用足用活政策性貸款，多方籌措資金，充分發揮國家開發銀行政策性貸款的引導示范作用，加快棚戶區改造。

鼓勵棚戶區改造對象選擇貨幣化安置和異地安置方式，對實行貨幣補償的被征收人，按補償標準給予一定比例的獎勵。市、縣政府可對實行貨幣化補償并在異地購買經濟適用住房、限價商品房或中小套型普通商品房的被征收人給予適當的資金補助。

漢中市人民政府　　　　

2015年2月9日