關(guān)于印發(fā)中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(2016)的通知

中發(fā)改價控〔2016〕226號

火炬區(qū)管委會，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處：

為進一步規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保護消費者和經(jīng)營者的合法權(quán)益，市發(fā)展和改革局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局修訂了《中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。

中山市發(fā)展和改革局

中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2017年４月20日

中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(2016)

第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》、省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規(guī)的精神，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為。

第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水相適應(yīng)的原則。

第五條市發(fā)展和改革局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

各鎮(zhèn)區(qū)價格、建設(shè)主管部門在市發(fā)展和改革局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的指導下開展物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。

第六條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費。

包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第七條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價。

別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

業(yè)主采取自行管理的服務(wù)收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。

第八條住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導價由市發(fā)展和改革局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)不同類型及服務(wù)內(nèi)容制定基準價及浮動幅度或最高限價等。

物業(yè)服務(wù)收費政府指導價應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適時調(diào)整。

制定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費政府指導價應(yīng)進行成本監(jiān)審。

第九條實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費，具體標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并報價格主管部門備案。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。

第十條前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過招標或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費標準，應(yīng)當按照政府指導價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。確需超過政府指導價水的，應(yīng)提前三十日報市發(fā)展和改革局核定；

物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。不同的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)分別進行前期物業(yè)管理招投標。

第十一條住宅物業(yè)服務(wù)因成本變化等原因需要調(diào)整收費標準，成立業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議，經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后實施；未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)所在地的居（村）委會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責，征詢?nèi)�體業(yè)主意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，報價格主管部門備案后實施。

召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開前十五日將會議時間、地點、調(diào)價方案和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見、記名投票等形式。采用記名投票及書面征求意見形式的，應(yīng)將征求意見結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

物業(yè)所在地居（村）委會征詢業(yè)主意見調(diào)整物業(yè)服務(wù)費的程序與要求參照前款執(zhí)行。

業(yè)主對調(diào)整收費標準的表決結(jié)果，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。

第十二條　物業(yè)小區(qū)的面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

(一)專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

(二)建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。

第十三條　實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

第十四條物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、保養(yǎng)費用以及所產(chǎn)生的水電費用。

未移交給供水企業(yè)管理維護的二次供水設(shè)施，其營運、維護和管理產(chǎn)生的費用計入物業(yè)服務(wù)成本。

（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

（七）辦公費用；

（八）管理費分攤；

（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

第十五條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

第十六條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房地產(chǎn)證記載的建筑面積為準。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。

自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費按車位（車庫）的數(shù)量計收，也可按法定產(chǎn)權(quán)面積計收。

第十七條物業(yè)買受人應(yīng)當在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主不依合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第十八條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當約定物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。

第十九條物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。

建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費的，由建設(shè)單位承擔。

第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉(zhuǎn)金等額外費用。

第二十一條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)進行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（物業(yè)使用人）或裝修企業(yè)收取裝修保證金（押金）、裝修人員出入證件押金（或工本費）。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的，清運費標準由雙方協(xié)商確定。除此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制收取其他與裝修相關(guān)的費用。

第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的人員收取辦證費等相關(guān)費用。

第二十三條實行小區(qū)出入證管理的，應(yīng)當為每套住房業(yè)主免費配置不少于3張出入證（含IC卡等），如車位需單獨配置的，每車位應(yīng)配置不少于1張出入證（含IC卡）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費。

第二十四條利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補充專項維修資金，也可以經(jīng)業(yè)主大會同意后用于沖減物業(yè)服務(wù)成本或按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十五條住宅小區(qū)車輛停放保管服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車服務(wù)企業(yè)等停車場經(jīng)營者與業(yè)主或使用人通過合同或其他方式約定。

第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費由雙方協(xié)商。

第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門、單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十八條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等進行公示。

第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當遵守價格法律、法規(guī)和政策，建立健全內(nèi)部價格管理制度，配備價格管理人員，加強價格自律、自覺規(guī)范價格行為，不斷改善經(jīng)營管理，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。

第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強化成本和收支管理。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時服務(wù)于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)分別核算、單獨建帳。

實行酬金制收費方式的，預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年不少于一次向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查,業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復。

第三十一條對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調(diào)解。

第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：

（一）未經(jīng)市價格主管部門批準，超過政府指導價標準收費的；

（二）擅自設(shè)立強制性收費項目的；

（三）不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價的；

（四）不按規(guī)定備案的；

（五）不執(zhí)行本辦法第十四、十五條規(guī)定，擅自擴大有關(guān)費用分攤范圍或提高分攤標準的；

（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的。

第三十三條本辦法由市發(fā)展和改革局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責解釋。

第三十四條本辦法自2017年5月1日起施行。原《關(guān)于印發(fā)〈中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的通知》(中價〔2010〕141號)同時廢止，凡此前規(guī)定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。