第一章總則
第一條為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》等有關法律、法規、規章的規定,在總結吸收原漢政辦發〔2007〕131號文件實施工作的基礎上,結合本市實際,制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動。
第三條漢中市城鄉建設管理局負責全市的物業管理工作。
各縣房管局(建設局)負責本級行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

市、縣區規劃、工商、物價、公安、環保、民政、電力等部門按照各自職責,做好物業管理活動的相關監督管理工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府依法做好本轄區內物業管理工作。
第四條市、縣區人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革,對不符合物業管理條件的居住區進行治理,完善市政、公用和生活服務設施,使其達到實施物業管理的條件。
第二章業主、業主大會及業主委員會
第一節業主大會籌備組
第五條已領取房屋所有權證的,房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。
尚未進行房屋權屬登記,但基于買賣、贈與、拆遷補償等已經合法占有該房屋的人,在物業管理活動中視為業主。
業主對物業共有部分享有權利、承擔義務,不得以放棄權利為由不履行義務。
第六條同一個物業管理區域內的業主應當在街道辦事處或鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會www.fdcew.com。業主大會由該物業管理區域內全體業主組成。
物業管理區域內業主人數較少的,且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
第七條物業管理區域符合下列條件之一的,可以召開首次業主大會會議:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積50%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用滿兩年的,且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑總面積的20%以上的。
第八條物業管理區域符合本辦法第七條規定的,建設單位應當在十五日內書面告知物業所在地的縣(市)物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府,并在物業管理區域內公告。建設單位未及時履行告知義務的,業主可以書面形式告知。
街道辦事處、鄉鎮人民政府自收到書面告知三十日內,組織成立業主大會籌備組。街道辦事處、鄉鎮人民政府應在規定期限內履行組織成立業主大會籌備組職責。
第九條業主大會籌備組由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員一名,建設單位的代表一名,業主代表若干名組成。
業主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府工作人員擔任,業主代表由業主推選產生。
業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公告。
第十條業主大會籌備組應當履行下列職責:
(一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容;
(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;
(三)確認業主身份,制作業主名冊,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)擬定業主委員會選舉辦法;
(五)提出業主委員會成員候選人名單;
(六)承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。
業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前,將業主大會會議的相關內容在物業管理區域內公示。
第十一條業主大會籌備組應當自成立之日起六十日內,組織召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。
業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起十五個工作日內,移交業主名冊等有關資料,并終止活動。
業主大會籌備工作所需經費,由建設單位承擔。
第二節業主大會
第十二條下列事項由業主大會決定:
(一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會成員;
(三)聽取和通過業主委員會的工作報告;
(四)選聘、解聘物業服務企業;
(五)管理、使用和續籌專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)撤銷業主委員會不適當的決定;
(八)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主大會決定前款第(五)項、第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主委員會應當在業主大會作出決定之日三日內,將決定事項在物業管理區域內公告,并以書面形式告知全體業主。
第十三條業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主,且占總人數過半數的業主參加。
業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的,可以全體業主參加,也可以由業主推選業主代表參加;采用書面形式征求意見的,業主應當實名簽署意見,并由業主委員會將征求意見的結果在物業管理區域內公示,業主有查閱相關資料的權利。
業主可以委托他人參加業主大會會議,但應當出具書面委托書,并載明委托事項。
業主大會會議表決采取記名投票的方式。
業主大會或者業主委員會的決定,對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十四條業主在首次業主大會上的投票權,根據業主擁有的建筑面積、住宅套數等因素確定。住宅房屋為一套一票;非住宅房屋按建筑面積100方米以下為一票,100方米以上的每100方米為一票(不足100方米的按四舍五入記票)。
第十五條首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法進行表決,并選舉產生業主委員會。
第十六條管理規約應當包括以下內容:
(一)業主合理使用專有部分的權利和義務;
(二)物業共有部分的使用、維修、養護、管理、收益辦法;
(三)業主分擔物業管理區域內的各類費用的方式;
(四)違反管理規約應當承擔的責任等。
第十七條業主大會議事規則應就以下事項作出約定:
(一)業主大會的議事方式;
(二)業主大會的表決程序;
(三)業主投票權確定辦法;
(四)業主委員會的組成和委員任期。
第十八條首次業主大會表決通過的管理規約和業主大會議事規則,應當自通過之日起十五日內,由業主委員會報物業所在地的縣(市)物業管理行政主管部門備案。
第十九條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
(一)占總人數五分之一以上業主提議的;
(二)發生突發事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項。
業主委員會應當在組織召開業主大會會議十五日前,將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告,并書面告知全體業主,但前款第(二)項情況除外。
第三節業主委員會
第二十條業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,向業主大會負責并報告工作,受業主大會和業主監督。
業主委員會履行下列職責:
(一)執行業主大會的決定;
(二)召集業主大會會議,報告物業服務合同的實施情況;
(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)審核需要業主分攤的費用;
(五)監督管理業主共有收益;
(六)監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(七)監督管理規約、物業管理制度的遵守和執行;
(八)調解物業使用糾紛;
(九)業主大會賦予的其他職責。
第二十一條業主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。
業主委員會組成人數為單數,組成人員任期一般為三年,可以連選連任。
業主委員會組成人員的具體人數等事項由業主大會議事規則規定。
第二十二條業主委員會可以根據需要聘請專職工作人員,負責處理業主委員會日常事務。
業主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬,由業主大會決定。
第二十三條業主委員會組成人員實行差額選舉,差額比例不得低于五分之一。
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
未當選業主委員會主任、副主任、委員的,按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議,不具有表決權。
第二十四條分期建設的物業達到成立業主大會條件時,首期選舉產生的業主委員會成員一般為五人,以后每期業主入住后再按一定比例增選業主委員會成員,直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。
第二十五條業主委員會組成人員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:
(一)長期居住在本物業管理區域內具有完全民事行為能力;
(二)遵紀守法,模范履行業主義務,未拖欠專項維修資金或者未違反物業服務合同惡意拖欠物業管理服務費;
(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業任職;
(四)熱心公益事業,責任心強,具有一定的公信力和組織能力;
(五)具備開展工作必要的身體條件和工作時間。
第二十六條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地的縣(市)物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案。備案時應提交以下材料:
(一)管理規約、業主大會議事規則;
(二)業主大會的會議記錄和會議決定;
(三)業主委員會組成人員名單及其基本情況。
縣(市)物業管理行政主管部門應當在收到上述材料后五日內發出備案回執。
業主委員會收到備案回執后,應當將備案情況告知物業服務企業,并在物業管理區域內公告。
備案事項發生變更時,業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告原備案單位,并告知物業服務企業。
第二十七條業主委員會組成人員不得有下列行為:
(一)接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物;
(二)承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作;
(三)接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。
第二十八條業主委員會組成人員有下列情形之一的,其業主委員會組成人員資格自行終止:
(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的;
(二)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;
(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(四)被判處刑罰的。
第二十九條業主委員會組成人員有下列情形之一的,經業主大會會議通過,其業主委員會組成人員資格終止:
(一)不履行業主委員會委員職責或者無故三次缺席業主委員會會議的;
(二)不履行業主義務,不遵守管理規約,情節嚴重且拒不改正的;
(三)違反本辦法第二十七條規定的;
(四)向業主大會或者業主委員會提出辭呈的;
(五)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第三十條業主委員會主任資格終止的,由業主委員會組成人員推選一位副主任任主任;副主任資格終止的,由業主委員會組成人員從委員中推選副主任;委員資格終止的,由候補委員按照得票多少依次遞補。業主委員會應當及時在物業管理區域內公告組成人員的變更情況。
業主委員會委員應當自委員資格終止之日起三個工作日內,將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。
第三十一條業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時,由其委托的副主任召集;主任因喪失業主委員會成員資格不能履行職責時,由排序在先的副主任召集。
經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的,應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第三十二條業主委員會會議應當有過半數有表決權的組成人員出席,作出決定須經有表決權的組成人員半數以上簽名同意。
業主委員會應當在作出決定之日起三日內,將會議情況以及決定事項在物業管理區域內公告。
第三十三條業主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單,并在物業管理區域內公示,業主在十五日內未提出異議的,換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數以上的業主提出異議的,由業主委員會重新提出人選名單。
業主委員會換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單,差額比例不低于五分之一,并在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。
業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前,組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。
第三十四條業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會后,原業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將印章、檔案資料以及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。
第三十五條業主委員會半數以上辭職,或者專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主要求業主委員會提前換屆的,由物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織成立業主委員會換屆籌備組,組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員擔任,其他人員由業主推選。換屆籌備組應當按照本辦法第三十三條第二款、第三款的規定組織換屆選舉,原業主委員會應當自新一屆業主委員會產生之日起十日內完成移交工作。
第三十六條占總人數五分之一以上的業主聯名,可以向業主大會或者業主委員會提出罷免業主委員會組成人員的建議。業主委員會應當在收到罷免建議之日起十五日內組織召開業主大會臨時會議。
第三十七條業主大會罷免業主委員會組成人員須經專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意。
第四節其他規定
第三十八條業主大會、業主委員會的決定,對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主大會、業主委員會不得作出違反法律、法規或者與本物業管理區域物業管理無關的決定。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府,應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
業主大會、業主委員會作出的決定損害業主合法權益的,受損害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第三十九條業主委員會超越職權作出的決定,或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定,由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。
第四十條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔,經費的籌集、管理、使用由業主大會決定。
業主大會和業主委員會的經費使用情況應當定期以書面形式公告,業主可以查詢。
第三章前期物業管理
第一節物業管理區域的劃分
第四十一條物業管理區域的劃分