第一章總則

第一條為了規范物業管理服務的市場行為，保障社會公共利益，維護業主和物業管理服務企業的合法權益，根據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際情況，制定本條例。

第二條本條例適用于本市行政區域內所有的物業管理活動。

第三條本條例所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。

本條例所稱物業管理，是指全體業主對物業共同利益的維護和管理，由物業管理服務企業依照與業主或者業主會合同約定，為業主提供服務，對物業及其環境、秩序進行專業養護、維修和管理。

第四條物業管理推行業主自治與專業服務相結合的社會化、市場化管理體制。物業管理應當遵循公開公、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

第五條新建住宅小區和有兩個以上業主的新建住宅物業，應當實行物業管理;商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業，根據條件推行物業管理。

第六條市房地產管理局是本市物業管理的行政主管部門，負責本條例的組織實施。

區、縣房地產管理局是本轄區物業管理的行政主管部門，負責對本轄區內物業管理活動的監督管理。

市人民政府其他有關部門，按照各自職責，負責相關的管理、服務工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。

第二章業主、業主會、業主委員會

第七條業主是指物業的所有權人。業主享有下列權利：

(一)參加業主會會議，發表意見，享有表決權;

(二)推選業主代表、選舉業主委員會成員，享有被選舉權;

(三)監督業主會或者業主代表會(以下統稱業主會)和業主委員會的工作;

(四)提議召開業主會會議;

(五)接受物業管理服務合同約定的服務;

(六)監督物業管理服務企業的管理服務活動;

(七)法律、法規規定的其他權利。

第八條業主應當履行下列義務：

(一)遵守業主公約;

(二)遵守業主會通過的決議和物業管理制度;

(三)配合物業管理服務企業按照業主公約、物業管理服務合同和物業管理制度實施的物業管理活動;

(四)按照物業管理服務合同的約定，交納物業管理服務費;

(五)按照規定繳存維修基金;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第九條業主會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主會是業主集體行使權利和維護全體業主合法權益的組織。

業主會行使下列權力：

(一)制定、修改業主會章程和業主公約;

(二)選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的活動;

(三)審定物業管理服務合同內容，確定物業管理服務企業;

(四)審議通過物業管理服務企業提出的物業管理服務年度計劃和物業管理制度;

(五)監督物業管理服務企業的管理服務活動;

(六)決定維修基金的使用方案，并監督實施;

(七)決定涉及業主利益的其他重大事項。

第十條同一個物業管理區域內的業主不足一百人的，可以直接組成業主會;一百人以上的，由業主按照業主總數的一定比例推選業主代表，組成業主代表會。業主代表會的代表一般不得少于三十五人。

業主代表會行使業主會的權力。

第十一條已交付使用的新建物業有下列情形之一的，應當召開首次業主會會議：

(一)出售建筑面積達百分之五十以上;

(二)業主入住率達百分之五十以上;

(三)首位業主實際入住達二年以上。

第十二條首次業主會會議由進行前期物業管理服務的企業負責召集。

進行前期物業管理服務的企業不召集首次業主會會議的，業主有權要求進行前期物業管理服務的企業召集，或者要求區、縣物業管理行政主管部門督促召集。進行前期物業管理服務的企業仍不召集的，在區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下，由居民委員會組織召集或者業主自行召集。

第十三條首次業主會會議應當討論決定下列事項：

(一)制定業主會章程;

(二)修訂業主公約;

(三)選舉業主委員會;

(四)確定物業管理服務企業;

(五)決定物業管理其他重大事項。

第十四條業主會會議每年至少召開一次，由業主委員會負責召集。業主會會議可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會和使用人的代表列席。

根據業主委員會或者五分之一以上業主的提議，可以隨時召開業主會會議。

第十五條業主會應當按照本條例和業主會章程開展活動。業主會作出的決議，不得與法律、法規、規章相抵觸。

業主會作出的決議，必須經代表物業管理區域內二分之一以上投票權數的業主通過。投票權按照業主擁有房屋建筑面積計算。業主投票權數的具體計算方法，由業主會章程規定。

業主代表行使表決權前，應當事先征求其所代表的業主意見，并如實反映業主意見。

業主會作出的決議，對物業管理區域內的全體業主具有約束力，并應當在物業管理區域內公告。

主業會簽訂的物業管理服務合同，由全體業主共同承擔民事責任。

第十六條業主委員會是業主會的辦事機構。業主委員會成員在業主中選舉產生，每屆任期三年，可以連選連任。業主委員會設主任一名、副主任一至二名、委員三至十一名。主任、副主任在業主委員會成員中推舉產生。

業主委員會不得從事經營活動，其成員不得在為本物業管理區域提供管理服務的物業管理服務企業中任職。

第十七條業主委員會履行下列職責：

(一)召集業主會會議;

(二)執行業主會作出的決議，定期報告有關決議執行的情況，提出物業管理建議;

(三)根據業主會的決定，代表業主會簽訂、變更、解除物業管理服務合同;

(四)監督物業管理服務企業的管理服務活動，支持物業管理服務企業正當的管理活動;

(五)聽取和反映業主、使用人的意見，協調與物業管理服務企業的關系;

(六)履行業主會賦予的職責;

(七)完成業主會交辦的其他事項。

第十八條業主會自成立之日起十五日內，業主委員會應當持下列文件向所在地的區、縣物業管理行政主管部門辦理業主會備案手續：

(一)業主會章程;

(二)業主公約;

(三)業主委員會組成人員的基本情況。

第十九條物業使用人根據與業主的雙方約定，享有業主相應的權利和履行業主相應的義務。但使用人與業主約定的內容不得違反業主公約和本條例的規定。

業主應當將與使用人的約定，書面告知業主委員會和物業管理服務企業。

本條例所稱使用人，是指物業的承租人或者實際合法使用物業的人。

第二十條業主會和業主委員會可以在物業管理服務費中按照每年不超過百分之一的比例提取活動經費，具體辦法由業主會和物業管理服務企業在物業管理服務合同中約定。

第三章物業管理服務企業

第二十一條物業管理服務企業應當具有獨立的法人資格，并按照物業管理行政主管部門核定的資質等級從事物業管理服務活動。

第二十二條物業管理服務企業享有下列權利：

(一)依照有關規定和物業管理服務合同，對物業及其環境、秩序進行管理;

(二)依照物業管理服務合同收取物業管理服務費;

(三)對造成物業共用的部位、設施、設備損失的，代表業主要求責任人停止侵害、恢復原狀、賠償損失;

(四)法律、法規規定的其他權利。

第二十三條物業管理服務企業應當履行下列義務：

(一)履行物業管理服務合同，提供服務;

(二)定期公布物業管理服務費和維修基金的使用情況;

(三)接受業主、業主會和業主委員會的監督;

(四)接受物業管理行政主管部門的監督管理;

(五)法律、法規規定的其他義務。

第二十四條物業管理服務企業未經業主會同意，不得將物業項目整體轉讓給其他物業管理服務企業管理。

物業管理服務企業可以將專項服務委托專業公司承擔。

第二十五條物業管理服務企業應當配合街道辦事處、居民委員會工作;協助公安部門維護物業管理區域內治安秩序、制止違法行為。在物業管理區域內發生治安案件或者各類災害事故時，應當及時向公安和有關部門報告，并協助做好調查和救助工作。

政府有關部門、街道辦事處和居民委員會應當支持物業管理工作，不得干預物業管理服務企業正常經營和管理服務活動，不得亂攤派。

第四章前期物業管理

第二十六條前期物業管理是指業主會成立前，開發建設單位委托物業管理服務企業進行物業管理服務的活動。

第二十七條新建商品房出售前，房地產開發企業應當委托物業管理服務企業進行前期物業管理，并簽訂前期物業管理服務合同。

前期物業管理服務合同至首次業主會確定物業管理服務企業并簽訂物業管理服務合同之日終止。

第二十八條房地產開發企業出售新建商品房時，應當向購房人明示前期物業管理服務合同及其內容。購房人購買新建商品房時，應當對前期物業管理服務合同中相關內容予以書面確認。經購房人確認的前期物業管理服務合同，對購房人具有約束力。

第二十九條購房人購買新建商品房時，應當簽署業主公約。業主公約的內容不得違反法律、法規和社會公共利益。

第三十條規劃、設計新建住宅小區時，應當統籌規劃、合理布局物業管理服務的各項設施，并按照開發建設住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業管理服務用房，用于物業管理服務活動和業主活動。

開發建設單位應當按照規劃、設計的要求建設物業管理服務用房。在物業竣工驗收合格后三十日內，將建成的物業管理服務用房無償移交物業管理服務企業。

第三十一條物業管理服務用房屬于全體業主所有，由物業管理服務企業負責維修、養護，不得買賣和抵押;任何單位和個人不得占用或者改作他用。

第三十二條開發建設單位應當在新建物業竣工驗收合格后六十日內，向進行前期物業管理服務的企業提供下列文件和資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料;

(二)物業竣工驗收資料;

(三)共用的設施、設備安裝使用和維護保養技術資料;

(四)物業質量保證文件和使用說明文件;

(五)物業管理需要的其他資料。