南通市市區住宅物業服務收費管理實施細則

（征求意見稿）

第一條為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規及有關規定，結合我市實際情況，制定本細則。

第二條本細則適用于南通市市區（不含通州區）內住宅物業服務收費及監督管理。

第三條本細則所稱物業服務收費，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放收費、特約服務費、代辦服務費。其中物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

第四條市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責市區物業服務收費的管理與監督工作，制定市區物業服務收費的管理辦法及相關政策規定；區價格主管部門會同區物業管理行政主管部門負責轄區內物業服務收費政策的落實和監督管理工作。

第五條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和收費標準相符的原則確定，分別實行政府指導價和市場調節價。

（一）政府指導價

業主大會、業主代表大會或物業管理委員會（以下統稱業主大會）成立之前的普通商品住宅（指除各類別墅、酒店式公寓等高檔住宅以外的商品住房）前期物業公共服務收費、住宅物業管理區域的汽車停放費和車位租金等實行政府指導價。

實行政府指導價的普通商品住宅前期物業公共服務收費，按服務等級收費，具體物業服務內容、等級標準及普通商品住宅物業前期物業公共服務費的基準價與浮動幅度，另行文公布。

住宅物業管理區域內的汽車停放費和車位租金實行最高限價管理，具體收費標準另行文公布。

拆遷安置房等保障性商品房的物業服務相關收費按市有關規定執行。

（二）市場調節價

非普通商品住宅、業主大會成立以后的普通商品住宅的公共物業服務收費，滿足部分業主、物業使用人需要或者接受委托開展的特約服務、代辦服務等服務收費，實行市場調節價。具體收費標準由當事人協商約定。

第六條市物業管理行政主管部門、市價格主管部門，每三年對市區普通商品住宅前期物業公共服務等級及收費標準進行評估，并根據評估結果適時調整。

第七條在業主、業主大會選聘物業服務企業前，普通商品住宅物業的建設單位應當在政府指導價范圍內，通過公開招投標或協議方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，并在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標準、收費標準。物業服務企業應當自前期物業服務合同簽訂之日起三十日內，將前期物業服務合同報區物業管理行政主管部門、價格主管部門備案。

物業服務企業因提供的普通商品住宅前期物業公共服務超出政府指導價涵蓋的服務內容，需提高收費標準，應公開征得半數以上業主及市物業行政主管部門同意，經市價格主管部門核準后執行。

第八條物業公共服務收費按照房屋所有權證登記的建筑面積計算；尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。

第九條普通商品住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格，按照居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

第十條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用連續空置半年以上的住宅，經確認后按合同約定標準的70%繳納前期物業公共服務費，優惠期限最長不超過36個月。業主大會成立后，由業主大會與物業服務企業約定。

物業服務企業可以根據合同約定預收物業公共服務費用，預收的期限最長不超過一年。

第十一條汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。物業服務企業應當將汽車停放費等單獨列帳，獨立核算。

占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定；業主大會成立后，應當由業主大會決定汽車能否停放。

第十二條住宅物業管理區域內，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等代收代交費用，由物業服務企業單獨列帳，按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤。

第十三條住宅小區實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位應當為每戶業主免費配置不少于4張出入證（含IC卡等，下同）。物業管理區域內的停車場實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位（或物業服務企業）應當為業主免費提供與已購（租）車位相等數量的出入證（卡）。

業主另有需求申請辦理的，可以適當收取工本費。

第十四條在住宅裝飾裝修工程開工前，裝修人（業主或者住宅使用人)，或者裝修人和裝飾裝修企業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。

第十五條物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務質量和收費標準應當質價相符。

第十六條物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務項目、服務等級、收費標準，以及物業行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話，接受業主或物業使用人的監督，不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。

物業服務企業應當定期在物業管理區域內顯著位置分別公示物業公共服務收費、汽車停放費和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤等情況，并接受全體業主、街道辦事處（鄉鎮人民政府）監督。

物業服務收費標準發生變化時，物業服務企業應當在執行新標準前一個月予以公示。

第十七條物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應按物業管理項目分別核算。

第十八條業主、物業使用人未按照物業合同約定交納物業服務費用的，業主大會、物業服務企業可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

第十九條物業管理行政主管部門、價格主管部門應當加強對物業服務及收費的監督檢查，按《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規和有關規定依法查處物業服務企業的違法行為。

第二十條本細則自xxxx年xx月xx日起執行。業主與物業服務企業在本細則實施前已依法通過協議、合同等形式約定物業服務收費等事項的，在協議、合同期限內從其約定。

本細則未規定或未明確的事項，其他法律、法規或規范性文件等有相關管理規定的，從其規定；沒有明確規定的，由當事人協商議定。

第二十一條本細則由市價格主管部門、市物業行政主管部門按照各自職責負責解釋。